Darf der Vermieter in Schränke schauen? (Was Sie wissen müssen)

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Darf der Vermieter in Schränke schauen

Der Inhalt Ihrer Schränke ist Ihre Privatsache.

Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Ihren eigenen Schrank handelt oder ob er zur Mietsache gehört.

Im Rahmen einer üblichen Wohnungsbesichtigung darf Ihr Vermieter Ihre Schränke nicht öffnen und hineinsehen.

Nur ausnahmsweise kann ein Blick in den Schrank nötig sein, um dort Schäden zu begutachten oder Reparaturen vorzunehmen.

In diesem Artikel erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Ihr Vermieter ein Besichtigungsrecht hat und in welchen Räumen er sich aufhalten darf.

Welche Räume darf der Vermieter besichtigen?

Der Vermieter darf bei einer Wohnungsbesichtigung nur die Räume betreten, an deren Begutachtung er ein berechtigtes Interesse hat.

Eine Wohnungsbesichtigung setzt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung immer einen konkreten Anlass voraus.

Der BGH entschied im Jahr 2014, dass der Vermieter nicht ohne Grund “nach dem Rechten sehen” darf (Urteil vom 04.06.2014,Az.: VIII ZR 289/13).

Auch wenn Ihr Mietvertrag eine Klausel enthält, die dem Vermieter ein anlassloses Besichtigungsrecht einräumt, ist diese unwirksam.

Gründe für eine Besichtigung sind zum Beispiel:

  • erforderliche Reparaturen
  • Begutachtung eines Schadens
  • drohende Schäden
  • anstehende Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung
  • Verdacht auf vertragswidrige Nutzung (wie unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung) oder
  • Ablesen von Zählerständen.

Auch ein neuer Eigentümer, der die vermietete Wohnung ungesehen gekauft hat, darf sich nach herrschender Meinung einmalig ein Bild von den aktuellen Zuständen machen.

Je nach Anlass kann sich das Zutrittsrecht auf einen oder mehrere Räume in der Wohnung erstrecken oder aber nur die Garage, den Keller oder den Garten betreffen.

Der Vermieter darf sich stets nur in den Räumen aufhalten, in denen er seine Aufgabe zu erledigen hat.

Ist zum Beispiel eine Wasseruhr im Badezimmer angebracht, darf der Vermieter sich zum Ablesen ins Bad begeben und dabei den Flur durchqueren, er darf aber das Schlafzimmer nicht betreten.

Besichtigungsrecht bei Neuvermietung oder Verkauf der Wohnung

Wenn der Vermieter aber eine Neuvermietung oder einen Verkauf der Wohnung plant, muss er dem Interessenten alle Räume zeigen.

Denn seine Chancen auf einen erfolgreichen Vertragsschluss hängen stark davon ab, ob sich der Interessent eine umfassenden Eindruck verschaffen kann.

Deshalb sind Sie als Mieter in einem solchen Fall zur Mitwirkung verpflichtet und müssen die Besichtigung aller Räume ermöglichen.

Dabei dürfen Sie durch Ihr Verhalten nicht mutwillig eine erfolgreiche Nachvermietung oder einen Verkauf verhindern.

Ihre Pflicht als Mieter geht aber nicht so weit, dass Sie extra für den Besuch alle Räume auf Hochglanz putzen müssen.

Sie dürfen die Wohnung nur nicht in einem verwahrlosten Zustand präsentieren, um dem Vermieter nicht zu schaden.

Beliebig viele und zeitlich unbegrenzte Besichtigungstermine müssen Sie nicht dulden.

Das LG Kiel entschied, dass ein Mieter nur einen Besichtigungstermin pro Woche hinnehmen und dieselben Interessenten nicht mehrfach hereinlassen muss (Urteil vom 01.06.1992, Az.: 1 S 26/91).

Entsprechend hielt das LG Frankfurt a. M. drei Termine im Monat für zulässig und befand eine zeitliche Dauer von jeweils 30 bis 45 Minuten für angemessen (Urteil vom 24.05.2002? Az.: 2/17 S 194/01).

Einzelheiten zur Besichtigung

Die Besichtigung muss der Vermieter im Regelfall im Voraus ankündigen.

Nur ausnahmsweise darf er unangekündigt in die Wohnung, wenn eine akute Gefahr besteht, zum Beispiel eine Gasleitung undicht ist.

Er muss seinen Besuch zumeist drei bis vier Tage vorher schriftlich anmelden und in seinem Schreiben bereits den konkreten Grund angeben.

Falls er weitere Personen wie Handwerker oder einen Makler mitbringen möchte, muss er Ihnen dies ebenfalls schon in der Ankündigung mitteilen.

So können Sie im Voraus absehen, an welchen Stellen der Wohnung sich fremde Personen aufhalten werden, und Ihre Privatsachen dort wegräumen.

Der Vermieter darf zur Besichtigung nicht beliebig viele weitere Personen einladen, sondern muss sich auf diejenigen beschränken, deren Anwesenheit erforderlich ist.

Wenn er zum Beispiel einen Mangel begutachten möchte, darf er als Begleitung nur einen qualifizierten Handwerker mitbringen, nicht aber fachfremde Dritte (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.06.2019, Az.: 7 S 8432/17).

Andererseits darf er zur Besichtigung anlässlich der Neuvermietung einen Makler mitbringen, aber keinen Handwerker, sofern keine konkrete Handwerkerarbeit ansteht.

Darf der Vermieter meine Schränke öffnen?

Grundsätzlich darf der Vermieter Ihre Schränke nicht öffnen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie als Mieter die Schränke selbst aufgestellt haben oder ob es sich um Einbauschränke handelt, die zur Mietsache gehören.

Während der Dauer des Mietverhältnisses haben Sie allein das Nutzungsrecht, und der Schrankinhalt ist Ihre Privatsache.

Nur in Ausnahmefällen kann die Öffnung einer Schranktür erforderlich sein, zum Beispiel, wenn der Vermieter einen Feuchtigkeitsschaden begutachten möchte, der auch die rückwärtige Schrankwand oder den Schrankinhalt in Mitleidenschaft gezogen hat.

Was gilt für möblierte Wohnungen?

Auch wenn die Schränke zum Mobiliar einer möblierten Wohnung gehören, unterliegt der Inhalt Ihrer Privatsphäre.

Der Vermieter hat bei einer möblierten Wohnung keine weitergehenden Rechte als bei einer unmöblierten.

Er ist allerdings verpflichtet, auch das vermietete Mobiliar stets in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Falls Sie sich also beim Vermieter beschweren, dass die Schranktür klemmt, dann darf er zu einer Besichtigung kommen und sich den Schrank ansehen.

Im Übrigen hat er kein berechtigtes Interesse daran, Ihre im Schrank gelagerten Gegenstände in Augenschein zu nehmen.

Welche Möbel darf der Vermieter besichtigen?

Der Vermieter einer möblierten Wohnung ist verpflichtet, das Mobiliar stets funktionsfähig zu halten.

Wenn der Mieter ihn über Beeinträchtigungen informiert, darf er sich demnach ein Bild machen.

Dabei beschränkt sich sein Besichtigungsrecht ausschließlich auf die beanstandeten Möbelstücke.

Dagegen hat der Vermieter kein Recht zu überprüfen, ob Sie im Inneren Ihrer Schränke oft genug aufräumen und putzen.

Komplizierter wird es, wenn ein potenzieller Nachmieter oder Käufer die Wohnung mitsamt Inventar in Augenschein nehmen möchte.

Hier treffen die berechtigten Interessen des Mieter und des Vermieters aufeinander.

Auf der einen Seite steht Ihr Recht auf Privatsphäre, auf der anderen Seite das Interesse des Vermieters an der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums.

Die Gerichte müssen im Rahmen einer Abwägung in jedem Einzelfall entscheiden, wessen Belange überwiegen.

Interessenten können sich beim Ansehen des Mobiliars von außen bereits einen relativ genauen Eindruck davon verschaffen.

Sie dagegen haben als Bewohner keine Möglichkeit, alle Ihre Möbel auszuräumen und Ihre Sachen vor den Blicken Fremder zu schützen.

Im Ergebnis wird die Abwägung daher zumeist zu Ihren Gunsten ausfallen, demnach müssen Sie das Öffnen der Schränke nicht dulden.

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