Darf der Vermieter den Keller betreten? 5 wichtige Fakten

Darf der Vermieter den Keller betreten? 5 wichtige Fakten

Der Kellerraum, der Ihnen laut Mietvertrag als Nebenraum mitvermietet wird, gehört zu Ihrer Wohnung.

Diesen exklusiv zugewiesenen Keller darf der Vermieter nur in besonderen Fällen betreten und muss einen Besuch zumeist im Voraus ankündigen und begründen.

Dagegen stehen die Kellerräume im Mehrfamilienhaus, die von allen Mietern genutzt werden, auch dem Vermieter offen.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Befugnisse Ihr Vermieter hat und was Sie gegen widerrechtliches Betreten Ihres Kellers unternehmen können.

1. Darf der Vermieter den Keller des Mieters betreten?

Wenn Ihr Mietvertrag Ihnen die Nutzung eines Kellerraums ausdrücklich gestattet, gilt dieser als Nebenraum und damit Bestandteil Ihrer Wohnung.

Ohne Ihre Erlaubnis und ohne besonderen Grund darf Ihr Vermieter Ihren Keller ebenso wenig betreten wie Ihre Wohnung.

Manchmal herrscht allerdings Uneinigkeit darüber, welcher von mehreren vorhandenen Kellerräumen zu welcher Wohnung gehört.

Beim Vertragsschluss haben Sie als Mieter kein Recht, sich einen bestimmten Kellerraum auszusuchen, aber Sie dürfen natürlich mit Ihrem Vermieter alle Modalitäten frei verhandeln.

Falls der Vertrag nur bestimmt, dass Ihnen “ein Kellerraum” zur Verfügung steht, dann darf der Vermieter Ihnen einen der vorhandenen Räume zuweisen.

Nur wenn der Vertrag einen bestimmten Raum genau bezeichnet, haben Sie auch Anspruch auf exakt diesen Keller.

Sofern Sie mit Ihrem Vermieter zwischendurch nichts anderes vereinbaren, bleibt Ihr Nutzungsrecht während der gesamten Mietzeit auf den Raum bezogen, den Sie im Vertrag bezeichnet bzw. den Sie zugewiesen bekommen haben.

Sie dürfen nicht etwa ohne Zustimmung des Vermieters Ihren Keller mit einem Nachbarn tauschen oder sich eigenmächtig in einem anderen frei gewordenen Raum niederlassen.

Denn sonst können Sie sich später nicht dagegen wehren, wenn Ihr Vermieter den aktuell von Ihnen genutzten Kellerraum betritt.

2. Wann darf der Vermieter den Keller betreten?

Folgende Gründe berechtigen den Vermieter zur Besichtigung des Kellers:

  • Begutachtung von Mängeln
  • Durchführung von Sanierungsmaßnahmen
  • Verdacht auf vertragswidrige Nutzung
  • beabsichtigte Neuvermietung
  • geplanter Verkauf des Hauses und
  • Ablesen von Messgeräten.

Regelmäßig muss der Vermieter seinen Besuch im Voraus ankündigen.

Nur bei drohender Gefahr, zum Beispiel wegen eines Wasserrohrbruchs, darf er ausnahmsweise auf die Voranmeldung verzichten und den Keller sofort öffnen.

Bei der regulären Anmeldung muss er einem berufstätigen Mieter drei bis vier Tage Vorbereitungszeit lassen, sofern der Mieter nicht berufstätig ist, genügen 24 Stunden.

Die Besichtigung soll tagsüber an einem Werktag stattfinden.

Sie als Mieter haben nicht nur das Recht, selbst anwesend zu sein, sondern können auch einen Zeugen hinzuziehen.

3. Spielt es eine Rolle, ob der Keller abgeschlossen ist?

Ob der Keller verschlossen ist oder nicht, zivilrechtlich bedeutet jedes unbefugte Überschreiten der Schwelle eine Vertragsverletzung.

Strafrechtlich kann das unberechtigte Betreten auch dann einen Hausfriedensbruch darstellen, wenn die Tür nicht abgeschlossen ist.

Ein unverschlossener Keller könnte jedoch auf Dritte den Eindruck machen, Sie hätten kein Interesse daran, den Raum zu nutzen und andere Personen am Zutritt zu hindern.

Verwahrlosung, Vermutung für Besitzaufgabe

Wenn Sie Ihren Keller offen lassen, könnten andere dies als Einladung ansehen, ihren Müll dort abzulagern.

Verwahrloste Zustände muss Ihr Vermieter aber nicht dulden. 

Falls Sie sich längerfristig nicht um Ihren offenen Keller kümmern, könnte Ihr Vermieter außerdem annehmen, dass Sie an der Nutzung kein Interesse mehr haben (Besitzaufgabe).

Das AG Hannover entschied folgenden Fall:

Der Vermieter fand den Keller seines Mieters unverschlossen, aber gefüllt mit Gegenständen vor, die er für Müll hielt.

Er brachte einen Zettel an der Kellertür an und wartete drei Wochen, bekam aber keine Antwort.

Daraufhin räumte er den Keller und entsorgte den Inhalt, darunter befand sich auch eine im Winterschlaf befindliche Schildkröte.

Das AG Hannover sah das Eingreifen hier als rechtswidrig an und verurteilte den Vermieter zum Schadenersatz, weil es die Dreiwochenfrist nicht für ausreichend hielt.

Mieter suchten ihren Keller üblicherweise nur unregelmäßig auf, daher rechtfertige die ausgebliebene Reaktion nach drei Wochen noch nicht die Annahme der Besitzaufgabe (AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013, Az.: 502 C 7971/13).

Unter anderen Umständen, etwa bei Einwurf der Nachricht in den Briefkasten oder einer längeren Wartezeit, hätte die Entscheidung aber zugunsten des Vermieters ausfallen können.

Irrtum über Zutrittserlaubnis

Auch bei unverschlossener Tür verwirklicht Ihr Vermieter den objektiven Tatbestand des Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB, wenn er ohne Erlaubnis in Ihren Keller geht.

Danach macht sich derjenige strafbar, der “in die Wohnung…oder das befriedete Besitztum eines anderen widerrechtlich eindringt…oder ohne Befugnis darin verweilt”.

Nach herrschender Meinung gehört der mitvermietete Keller zur Wohnung. 

Sofern der Keller nach abweichender Ansicht nicht zur Wohnung gerechnet wird, handelt es sich um ein befriedetes Besitztum.

Das Betreten müsste allerdings vorsätzlich und rechtswidrig sein.

Wenn Sie Ihren Keller nicht abschließen, kann Ihr Vermieter stets behaupten, er habe angenommen, Sie seien mit dem Zutritt einverstanden. 

Denn für einen Betrachter kann es tatsächlich so aussehen, als ob Sie nichts dagegen hätten, dass andere Personen in Ihren Keller gehen.

Dann ist das Verhalten des Vermieters zwar nach wie vor objektiv rechtswidrig, aber es liegt ein sogenannter Erlaubnistatbestandsirrtum vor.

Der Vermieter, der sein Eindringen irrtümlich für erlaubt hielt, geht im Ergebnis straffrei aus, weil die Rechtsprechung sein Handeln nicht als schuldhaft wertet.

Um Ihre Position zu stärken und sich für eventuelle Streitigkeiten zu wappnen, sollten Sie Ihren Keller lieber verschließen.

4. Darf der Vermieter einen Gemeinschaftskeller betreten?

Die Kellerräume, die der Vermieter vertraglich allen Mietern gemeinsam zur Nutzung überlässt, darf er als Eigentümer ebenfalls betreten.

Meistens werden in Mehrfamilienhäusern Waschküche und Fahrradkeller gemeinschaftlich genutzt.

Hier hat der Vermieter immer ein berechtigtes Interesse daran, sich vom Zustand der Räume zu überzeugen.

5. Was tun, wenn der Vermieter den Keller ungefragt betritt?

Wenn Ihr Vermieter widerrechtlich Ihren Keller betritt, haben Sie folgende zivil- und strafrechtliche Möglichkeiten:

  • Mietminderung
  • Abmahnung
  • Unterlassungsklage
  • Notwehr
  • Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs.

Schreiben Sie Ihrem Vermieter, dass Sie einen bestimmten Prozentsatz der Warmmiete als Minderungsbetrag geltend machen.

Fordern Sie ihn weiter auf, Ihren Keller künftig nicht mehr zu betreten.

Für den Wiederholungsfall stellen Sie ihm eine Unterlassungsklage sowie die fristlose Kündigung in Aussicht.

Außerdem können Sie Anzeige wegen Hausfriedensbruchs erstatten.

Sofern Sie gerade zugegen sind und Ihren Vermieter auf frischer Tat im Keller ertappen, dürfen Sie auch Notwehr üben.

Fordern Sie ihn zunächst höflich auf, den Keller zu verlassen.

Falls er sich weigert, wenden Sie sanfte Gewalt an und schubsen oder schieben Sie ihn hinaus.

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