Darf der Vermieter den Garten betreten? 4 wichtige Fakten

Darf der Vermieter den Garten betreten? 4 wichtige Fakten

Wenn Sie einen Garten einzeln oder mit Haus oder Wohnung zusammen gemietet haben, darf Ihr Vermieter ihn im Regelfall nicht ohne Ihre Erlaubnis betreten.

Haben Sie dagegen nur ein Mitbenutzungsrecht für einen Gemeinschaftsgarten, können Sie dem Eigentümer den Zugang nicht verwehren.

Falls Ihr Mietvertrag keine Vereinbarung zur Gartennutzung enthält, entscheidet die Verkehrsanschauung darüber, ob Wohnung und Garten eine Einheit bilden, die gewöhnlich zusammen vermietet wird.

Hier erklären wir Ihnen, wie Sie Ihre Rechtsposition feststellen und wie Sie sich gegen unbefugtes Betreten Ihres Gartens wehren können.

1. Darf der Vermieter den Garten des Mieters betreten?

Wenn Sie Mieter eines Gartens und damit allein nutzungsberechtigt sind, darf Ihr Vermieter den Garten regelmäßig nicht ohne Ihre Erlaubnis betreten.

Es gelten dieselben Bestimmungen wie für Ihre Wohnung: Ihr Vermieter darf nur aus bestimmten Gründen eine Besichtigung durchführen, die er Ihnen rechtzeitig ankündigen muss.

Häufig haben Sie als Wohnungsmieter in einem Mehrfamilienhaus aber nur das Recht, den Garten mitzubenutzen.

Um herauszufinden, in welcher Rechtsposition Sie sind, sehen Sie in Ihren Mietvertrag.

Keine vertragliche Regelung

Wenn sich in Ihrem Mietvertrag keine Regelung über die Gartennutzung findet, kommt es auf die “Verkehrsanschauung” an, also darauf, was üblich ist und was ein durchschnittlicher Betrachter erwartet.

Die Rechtsprechung kommt bei verschiedenen Immobilientypen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Ein frei stehendes Einfamilienhaus und der umgebende Garten werden gemeinhin als eine Einheit wahrgenommen.

Auch ohne vertragliche Vereinbarung nimmt die Rechtsprechung daher an, dass der Garten zur alleinigen Nutzung mitvermietet wird (OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93).

Entsprechendes gilt auch für Reihenhäuser, die jeweils vorn oder hinten ein abgegrenztes Gartenstück haben.

Wenn Sie aber eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Garten gemietet haben, gehört nicht automatisch ein Teil des Gartens oder der ganze Garten zu Ihrer Wohnung.

Ohne eine ausdrückliche vertragliche Regelung dürfen Sie den Garten nicht nutzen. 

Selbst wenn Sie die Erdgeschosswohnung bewohnen, haben Sie am Garten keine weitergehenden Rechte als die übrigen Mieter.

Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn der Garten nur von einer Wohnung aus zugänglich ist.

Dann kann diese Wohnung so zu behandeln sein wie ein Einfamilienhaus, und der Garten ist nach der Verkehrsanschauung mitvermietet.

Vereinbarung im Mietvertrag

Übliche Formulierungen für die Mitvermietung sind zum Beispiel:

 “Der Garten wird dem Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen.”

oder

“Der Garten einschließlich der darauf befindlichen Anlagen und Gebäude wird mitvermietet/ ist Bestandteil der Mietsache”.

Im Mehrfamilienhaus kann der Vermieter zwischen drei Alternativen wählen:

  1. Er kann den Garten gar nicht vermieten, sodass kein Mieter ihn nutzen darf.
  2. Er kann den Garten an einen oder mehrere Mieter vermieten.
  3. Er kann den Garten allen Mietern zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stellen.

Beim Gemeinschaftsgarten werden die Details der Nutzung häufig in der Hausordnung geregelt, auf die der Vertrag dann Bezug nimmt, etwa:

“Der Mieter darf den Garten nach den Bestimmungen der Hausordnung nutzen.”  

2. Wann darf der Vermieter den Garten betreten?

Sofern Sie das alleinige Nutzungsrecht haben, darf Ihr Vermieter Ihren Garten nur dann ohne Vorankündigung betreten, wenn dies zur Abwehr von Gefahren nötig ist.

In sonstigen Fällen, in denen er ein berechtigtes Interesse daran hat, sich vom Zustand des Gartens zu überzeugen, muss er eine angemeldete Besichtigung durchführen.

Er muss Sie einige Tage zuvor über den geplanten Besuch informieren und Ihnen den genauen Grund nennen.

Anerkannte Gründe sind zum Beispiel erforderliche Reparaturen oder die Begutachtung eines Schadens.

Auch wenn der Vermieter den Verdacht hat, dass Sie den Garten verwildern lassen oder unerlaubte Veränderungen vornehmen, darf er sich zu einer Besichtigung ankündigen.

Bei berufstätigen Mietern verlangt die Rechtsprechung, dass der Vermieter seinen Besuch mindestens drei bis vier Tage vorher anmeldet.

Bei nicht berufstätigen Mietern können auch 24 Stunden ausreichen.

3. Darf der Vermieter einen Gemeinschaftsgarten betreten?

Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus das Recht zur Gartenmitbenutzung haben, können Sie Ihrem Vermieter den Zutritt nicht verweigern.

Der Eigentümer darf den Garten und die übrigen Allgemeinbereiche jederzeit betreten und in Augenschein nehmen, um sich über die herrschenden Zustände zu informieren.

Aus der Tatsache, dass er anderen Personen die Mitbenutzung seines Eigentums gestattet hat, lässt sich keineswegs schließen, dass er auf seine eigenen Rechte verzichten wollte.

4. Was tun, wenn der Vermieter den Garten ungefragt betritt?

Wenn Ihr Vermieter widerrechtlich Ihren Garten betritt, haben Sie dieselben Rechte wie beim unbefugten Betreten Ihrer Wohnung.

Sie können ihn abmahnen und für den Wiederholungsfall die fristlose Kündigung und eine Unterlassungsklage in Aussicht stellen.

Weiterhin können Sie die Miete mindern, solange aber ausschließlich Ihr Garten und nicht Ihre Wohnung betroffen ist, kommt als Minderungsbetrag nur ein geringer prozentualer Anteil der Warmmiete infrage.

Da das vorsätzliche unbefugte Betreten Ihres Gartens zumeist einen Hausfriedensbruch darstellt, können Sie auch Strafanzeige erstatten.

Strafbar macht sich nach § 123 I StGB, wer widerrechtlich in die Wohnung oder das befriedete Besitztum eines anderen eindringt oder ohne Befugnis dort verweilt.

Bei Ihrem Garten müsste es sich also um ein “befriedetes Besitztum“ handeln.

Dafür ist eine Eingrenzung nötig, die den Willen des Berechtigten erkennen lässt, andere Personen vom Betreten der Fläche abzuhalten.

Eine lückenlose Begrenzung wird nicht vorausgesetzt, und es muss sich nicht um einen unüberwindbaren Schutzwall handeln.

Selbst wenn Ihr Garten also nicht durch hohe Zäune oder Mauern vollständig abgeriegelt ist, sondern nur von kleinen Büschen und einem niedrigen Gartentor umgeben wird, macht sich ein Eindringling strafbar.

Gegen einen Hausfriedensbruch können Sie sich auch im Wege der Notwehr verteidigen.

Natürlich dürfen Sie keine brachiale Gewalt anwenden, sondern nur so viel Kraft entfalten, wie erforderlich ist, um den ungebetenen Gast zu entfernen.

Sonst begehen Sie einen Notwehrexzess und machen sich wegen Körperverletzung strafbar.

Falls sich aber Ihr Vermieter trotz Aufforderung weigert, den Garten zu verlassen, können Sie ihn vom Grundstück schieben oder sanft am Arm wegziehen.

Der BGH hielt es in einem Fall auch für zulässig, die widerrechtlich eingedrungene Vermieterin hochzuheben und wegzutragen (Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

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