Dürfen Vermieter Schimmel selbst entfernen? (5 wichtige Fakten)

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Dürfen Vermieter Schimmel selbst entfernen

Ihr Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung möglichst schimmelfrei bleibt und vorhandene Feuchtigkeitsschäden fachgerecht behoben werden.

Wenn er selbst die nötige Kompetenz hat und sich die Behebung des Mangels zutraut, darf er eigenhändig ans Werk gehen.

Häufig wird darum gestritten, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist und demnach für die Kosten der Beseitigung aufkommen muss.

In diesem Beitrag informieren wir Sie über Ihre Mieterrechte im Zusammenhang mit Schimmel und Schimmelentfernung.

1. Dürfen Vermieter selbst Schimmel entfernen?

Der Vermieter hat die freie Wahl, ob er Schimmel selbst entfernt oder einen Fachbetrieb mit der Beseitigung beauftragt.

Er ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, Ihnen die Wohnung mangelfrei zu überlassen.

Deshalb muss er die Schimmelpilze “fachgerecht” und mit geeigneten Mitteln bekämpfen.

Wenn ein Vermieter ohne die nötige Fachkompetenz selbst tätig wird, riskiert er damit, dass der Mieter fortgesetzt Minderungs- und Schadenersatzansprüche geltend machen kann.

Außerdem wirkt sich der bleibende Feuchtigkeitsschaden nachteilig auf die Bausubstanz seiner Immobilie aus.

Als Faustregel gilt: An Schimmelflecken, die kleiner als ein halber Quadratmeter sind, dürfen sich Amateure selbst heranwagen, wenn sie sich mit der nötigen Schutzausrüstung gegen Gesundheitsgefahren wappnen.

Sind größere Flächen betroffen, sollte immer ein Experte hinzugezogen werden.

Falls Ihr Vermieter aber ein Profi in Sachen Schimmelbeseitigung ist, kann er alle Arbeiten allein durchführen.

2. Welche Rechte habe ich als Mieter bei Schimmel?

Wenn Sie die Schimmelbildung nicht selbst verursacht haben, können Sie die Miete mindern.

In extremen Fällen sind Sie auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, sofern die Wohnung praktisch nicht bewohnbar ist (Landgericht Osnabrück, Urteil vom 19.10.2011, Az.: 1 S 203/10).

Zuerst müssen Sie Ihrem Vermieter aber den Schaden anzeigen und ihm die Gelegenheit geben, sich ein Bild von der Situation zu machen.

Da ein Mieter einen Mangel naturgemäß als Erster bemerkt, obliegt ihm eine Anzeigepflicht.

Wenn Sie einen Feuchtigkeitsschaden nicht anzeigen und dieser sich in der Folgezeit verschlimmert, kann Ihr Vermieter Sie auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Deshalb sollten Sie zu Beweiszwecken Ihre Anzeige immer schriftlich untermauern, also der mündlichen Mitteilung noch einen Brief oder eine E-Mail folgen lassen.

Behebt Ihr Vermieter den Mangel nicht umgehend, können Sie ihn abmahnen und ihm eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen.

Erst nach Ablauf der Frist können Sie eine Mietminderung vornehmen.

Die Höhe des Minderungsanspruchs bewegt sich je nach Umfang und Beeinträchtigungen zwischen 5 und 100 % der Warmmiete.

Wenn sich die Feuchtigkeit nur in Bad und Küche zeigt, sprechen die Gerichte zumeist 15 bis 20 % Minderung zu.

Haben sich dagegen große Feuchtigkeitsflecken auch in Wohnräumen gebildet, sodass eine erhebliche Gesundheitsgefahr besteht, ist eine Minderung zwischen 60 und 100 % angemessen (Amtsgericht Bad Vilbel, Urteil vom 20.09.1996, Az.: 3 b C 52/96 und Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 15.06.1995, Az.: 26 C 533/93).

Das Minderungsrecht steht Ihnen aber nur unter der Voraussetzung zu, dass Sie die Schimmelbildung nicht selbst herbeigeführt haben.

3. Wer ist für die Schimmelbildung verantwortlich?

Schimmel kann im Wesentlichen zwei Ursachen haben: bauliche Mängel oder ein falsches Nutzungsverhalten des Mieters (mehr dazu hier).

Als bauliche Mängel kommen zum Beispiel undichte Dächer, kaputte Fallrohre oder Regenrinnen und eine unzureichende Außendämmung infrage.

Ein falsches Nutzungsverhalten des Mieters liegt vor, wenn er die Wohnung zu selten lüftet und zu wenig heizt.

Auch zu dicht an den Wänden aufgestellte Möbel, die die Luftzirkulation behindern, und häufiges Wäschetrocknen in der Wohnung können die Schimmelbildung begünstigen.

Zunächst obliegt die Beweislast dem Vermieter.

Dieser muss nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, die in seinem Verantwortungsbereich liegen.

Dieser Beweis kann zumeist nur durch ein Sachverständigengutachten gelingen.

Bestätigt ein Gutachten, dass bauliche Mängel nicht der Auslöser sind, kehrt sich die Beweislast um.

Dann müssen Sie als Mieter den Beweis dafür erbringen, dass Ihr Nutzungsverhalten nicht ursächlich war.

4. Was gilt, wenn der Mieter den Schimmel verursacht hat?

Solange die Ursache nicht ermittelt wurde, ist es zunächst die Aufgabe des Vermieters, den Feuchtigkeitsschaden beseitigen zu lassen.

Dies ergibt sich aus seiner vertraglichen Verpflichtung, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren (§ 535 BGB).

Der Mieter muss dulden, dass der Vermieter und eventuelle Fachhandwerker seine Wohnung betreten, um den Schaden zu begutachten und zu reparieren.

Stellt sich dann heraus, dass Sie allein verantwortlich sind, kann der Vermieter die aufgewendeten Kosten für Gutachter und Mängelbeseitigung als Schadensersatz von Ihnen erstattet verlangen.

5. Haben Mieter Anspruch auf professionelle Schimmelentfernung?

Als Mieter haben Sie nur Anspruch auf eine schimmelfreie Wohnung und gegebenenfalls die effektive Beseitigung von Schimmel.

Das heißt, Sie können verlangen, dass der Schaden einwandfrei behoben wird.

Welche Mittel Ihr Vermieter wählt, darf er selbst entscheiden.

Falls Ihr Vermieter vom Fach ist oder sich ausreichend Wissen und Erfahrung in Sachen Schimmelbeseitigung angeeignet hat, müssen Sie mit seiner Eigenarbeit zufrieden sein.

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