Dürfen Vermieter das Putzen vorschreiben? 5 wichtige Antworten

Ob Sie Ihre Wohnung immer glänzend sauber halten oder das Chaos genießen, ist weitgehend Ihre Sache.

Ihr Vermieter kann Sie nur zum Putzen verpflichten, wenn Ihre Wohnung so verwahrlost ist, dass die Nachbarn sich belästigt fühlen oder die Mietsache Schaden nimmt.

Strengere Regeln gelten allerdings für die Gemeinschaftsräume und einsehbare Balkone oder Terrassen.

Hier erfahren Sie, welche Mindeststandards an Ordnung und Sauberkeit Sie als Mieter einhalten müssen, um Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden.

• 1. Dürfen Vermieter die Wohnungsreinigung vorschreiben?
• 2. Was gilt für sichtbare Bereiche und Gemeinschaftsräume?
• 3. Können Vermieter die Sauberkeit der Wohnung kontrollieren?
• 4. Was tun, wenn der Vermieter die Sauberkeit bemängelt?
• 5. Ist das Putzen des Treppenhauses Pflicht?
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1. Dürfen Vermieter die Wohnungsreinigung vorschreiben?

Wann und wie oft Sie die Innenräume Ihrer Wohnung putzen, bleibt grundsätzlich Ihnen überlassen.

Der Vermieter kann aber verlangen, dass Sie sein Eigentum pfleglich behandeln und Wertverluste vermeiden.

Deshalb darf er einschreiten, wenn Sie die Wohnung derart verwahrlosen lassen, dass Schäden für die Substanz zu befürchten sind oder der Hausfrieden gestört wird.

Welcher Grad der Ungepflegtheit noch im Rahmen der üblichen Nutzung liegt, beurteilt die Rechtsprechung je nach Einzelfall.

Beispielsweise sah das LG Berlin Kakerlakenbefall in einer verdreckten Wohnung noch nicht als Kündigungsgrund an (Urteil vom 24.06.2015, Az.: 65 S 148/15).

In einem anderen Fall, mit dem sich das LG Berlin befasste, hatten Ratten bereits Türen angeknabbert und überall Kot hinterlassen (Urteil vom 02.03.2017, Az.: 67 S 8/17).

Das Gericht ging hier von einer fortgeschrittenen Verwahrlosung aus, die auch ohne vorherige Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigte.

Denn es habe bereits eine Substanzverletzung vorgelegen, und da die Mieterin keine Einsicht gezeigt habe, seien sogar noch weitere Schäden zu befürchten gewesen.

Entsprechend entschied das AG Frankfurt a. M., nachdem ein Mieter mehrere Jahre Waschbecken und Badfliesen nicht gereinigt hatte, sodass sich bereits ein festsitzender Schmutzbelag gebildet hatte (Urteil vom 08.10.2015, Az.: 33 C 2261/15 (30).

Das Gericht verurteilte den Mieter zur Reinigung, da sich bei noch längerem Warten die Verschmutzungen nicht mehr ohne Beschädigung des Beckens und der Fliesen hätten beseitigen lassen.

Verwahrlosung kann auch dann zum Kündigungsgrund werden, wenn Nachbarn durch die unhygienischen Zustände gestört werden.

Das AG Münster urteilte über eine “Messiewohnung“ mit starker Geruchsentwicklung.

Nachdem sich andere Mieter des Mehrfamilienhauses über Gestank beschwert hatten, mahnte die Vermieterin den Mieter ab.

Da er die Wohnung nicht innerhalb der gesetzten Frist aufräumte und putzte, kündigte sie ihm fristlos.

Das Gericht hielt die Kündigung für gerechtfertigt (Urteil vom 08.03.2011, Az.: 3 C 4334/10).

2. Was gilt für sichtbare Bereiche und Gemeinschaftsräume?

Häufig streiten Vermieter und Mieter um die Sauberkeit der Fenster sowie Ansammlungen von Gerümpel auf dem einsehbaren Balkon.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einem gepflegten Erscheinungsbild der Immobilie.

Einen von außen sichtbaren Balkon oder eine Terrasse dürfen Sie nicht als Müllabladeplatz nutzen, weil der Eindruck der Verwahrlosung die Optik des gesamten Hauses beeinträchtigen kann.

Ihre Fenster müssen Sie dagegen nur putzen, wenn Sie sich selbst saubere Scheiben wünschen.

Klauseln im Mietvertrag oder in der Hausordnung, die etwa das Fensterputzen alle sechs Monate vorschreiben, sind unwirksam.

Denn verschmutzte Fenster lassen sich später noch immer reinigen, eine Verschlechterung der Mietsache ist dadurch nicht zu befürchten.

Nur wenn Sie mit dem Vermieter eine individuelle Vereinbarung über ein turnusmäßiges Fensterputzen getroffen haben, kann diese gültig sein.

Während Sie das Innere der Wohnung nach Ihren eigenen Vorstellungen von Sauberkeit pflegen dürfen, herrschen in den gemeinschaftlich genutzten Räumen strengere Maßstäbe.

In der Waschküche oder im Fahrradkeller müssen Sie Ordnung halten und sauber machen.

Sonst könnten andere Mieter dem Vermieter gegenüber die Miete mindern, und dieser dürfte Sie in Höhe des Mietausfalls auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Bevor er Ihnen kündigen kann, muss er Sie aber zuerst abmahnen.

3. Können Vermieter die Sauberkeit der Wohnung kontrollieren?

Vermieter haben kein allgemeines Recht, die hygienischen Zustände in der Wohnung zu kontrollieren.

Auch Vertragsklauseln, die dem Vermieter ein anlassloses Besichtigungsrecht in regelmäßigen Abständen zugestehen, sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13). 

Nur wenn bereits der Verdacht besteht, dass Sie die Wohnung verwahrlosen lassen, darf der Vermieter nach Voranmeldung eine Besichtigung durchführen.

Sofern er Zustände vorfindet, die er nicht dulden muss, kann er Ihnen ein Abmahnung schicken und Ihnen eine Frist zum Säubern der Wohnung setzen.

Üblicherweise darf er das Mietverhältnis erst dann fristlos kündigen, wenn Sie die Frist ungenutzt verstreichen lassen haben.

4. Was tun, wenn der Vermieter die Sauberkeit bemängelt?

Sollte Ihr Vermieter sich ohne Grund in Ihre Putzgewohnheiten einmischen, weisen Sie ihn darauf hin, dass Ihre Haushaltsorganisation Ihre Sache ist.

Falls Sie eine unberechtigte Abmahnung erhalten, müssen Sie darauf nicht reagieren.

Sollte Ihr Vermieter Ihnen kündigen, haben Sie die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen.

Formulieren Sie Ihren Widerspruch schriftlich und führen Sie aus, warum Ihre Putzgewohnheiten keine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

Es ist jedoch nicht notwendig, sich bereits gegen eine unberechtigte Kündigung zur Wehr setzen.

Denn der Vermieter kann Sie ohne Räumungstitel nicht zwingen, die Wohnung zu verlassen.

Erst wenn Ihnen eine Räumungsklage zugestellt wird, müssen Sie sich gerichtlich verteidigen und sollten dafür anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

5. Ist das Putzen des Treppenhauses Pflicht?

Zum Putzen des Treppenhauses sind Sie nur verpflichtet, wenn eine wirksame Regelung im Mietvertrag dies bestimmt.

Die Treppenhausreinigung fällt dem Grundsatz nach in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters.

Der Vermieter kann die Treppe reinigen lassen und die Kosten auf die Mieter umlegen, sofern Betriebskosten im Mietvertrag erwähnt sind.

In der Praxis ist es aber üblich, dass Vermieter diese Aufgabe ihren Mietern übertragen.

Der Mietvertrag bestimmt zumeist, dass der Mieter die Treppe reinigen muss, während die Hausordnung die Intervalle festschreibt.

Wenn Sie Ihrer vertraglichen Pflicht nicht nachkommen, kann Ihr Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen.

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