Darf mein Vermieter die Garage betreten? 5 wichtige Fakten

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Darf mein Vermieter die Garage betreten

In Ihrer Garage üben Sie als Mieter das Hausrecht aus.

Unter bestimmten Voraussetzungen hat Ihr Vermieter aber das Recht, die Garage zu besichtigen.

Dann muss er seinen Besuch im Voraus anmelden und Ihnen einen konkreten Grund nennen.

Nur wenn eine akute Gefahr droht, darf er die Garage ausnahmsweise in Ihrer Abwesenheit öffnen.

In diesem Artikel erfahren Sie, wann Ihr Vermieter Ihre Garage betreten darf und was Sie gegen unberechtigte Besuche unternehmen können.

1. Darf der Vermieter die Garage des Mieters betreten?

Ob Sie eine Garage zusammen mit der Wohnung oder aber einzeln angemietet haben, Sie als Mieter üben das Hausrecht aus, und dies gilt auch gegenüber Ihrem Vermieter.

Besteht keine abweichende vertragliche Regelung, darf der Vermieter Ihre Garage nur dann betreten, wenn Sie es ihm erlaubt haben oder wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Ihre Garage abschließen oder das Tor unverschlossen lassen.

Vertragliche Zutrittsberechtigung

Sie können im Mietvertrag durch individuelle Abreden frei vereinbaren, dass der Vermieter unter bestimmten Umständen oder zu festgelegten Zeiten das Recht zum Betreten der Garage hat.

Sofern Sie einen Mustervertrag mit vorformulierten Textbausteinen nutzen, muss sich die Klausel jedoch an den Vorgaben der §§ 305 ff. BGB orientieren.

Manche Gerichte halten eine Klausel für zulässig, die dem Vermieter erlaubt, in größeren zeitlichen Abständen ohne konkreten Grund nach dem Rechten zu sehen (so zum Beispiel AG Münster, Urteil vom 18.12.2008, Az.: 6 C 4949/08).

Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Klauseln jedoch als unangemessene Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Demnach braucht der Vermieter für jede Besichtigung der Wohnung oder der Nebenräume einen bestimmten Anlass.

2. Wann darf der Vermieter die Garage betreten?

Der Vermieter darf ohne Ankündigung und sogar in Ihrer Abwesenheit in die Garage, wenn eine akute Gefahr droht, zum Beispiel ein Brand ausgebrochen, ein Wasserrohr geplatzt ist oder Gas austritt.

Aus folgenden Gründen darf er eine Besichtigung jedoch nur nach vorheriger Anmeldung durchführen:

  • erforderliche Instandhaltungsarbeiten,
  • Schadensbehebung oder Schadensverhinderung,
  • Ablesen von Messeinrichtungen,
  • Vermessung der Garage,
  • geplante Neuvermietung oder Verkauf und
  • Verdacht auf vertragswidrige Nutzung.

Was gilt bei Verwahrlosung?

Wenn Sie Ihre Garage offen stehen lassen und sich lange Zeit nicht darum kümmern, kann der Vermieter einschreiten, falls sich dort Gerümpel häuft und die Garage einen verwahrlosten Eindruck macht.

Allerdings darf er nicht auf eigene Faust Ihre Sachen wegwerfen, sondern muss Sie zunächst auffordern, ordnungsgemäße Zustände herzustellen, und dann gegebenenfalls den Zivilrechtsweg beschreiten.

Das Kammergericht Berlin verurteilte eine Vermieterin zu Schadenersatz, weil sie eigenmächtig ohne Räumungstitel die Gegenstände des Mieters aus der Garage weggeworfen hatte (KG Berlin, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 12 U 149/10).

Ihrer Ansicht nach handelte es sich dabei nur um Müll, nach Angaben des Mieters hatte er hochpreisige Kfz-Ersatzteile in der Garage gelagert.

Das Gericht verurteilte die Vermieterin, den Wert zu ersetzen, den der Mieter angab.

Dass die Vermieterin die Gegenstände vernichtet hatte, sodass ihr Wert nicht mehr zu bestimmen war, ging zu ihren Lasten.

Einzelheiten zur Besichtigung

Der Vermieter muss sein Zutrittsrecht stets so schonend wie möglich für den Mieter ausüben.

Dazu gehört, dass er seinen Besuch rechtzeitig im Voraus anmeldet.

Bei berufstätigen Mietern verlangt die Rechtsprechung eine Frist von drei bis vier Tagen, ist ein Mieter nicht berufstätig, können auch 24 Stunden genügen.

Weiterhin muss der Vermieter den konkreten Grund seiner Besichtigung bereits in der Ankündigung nennen.

Falls er weitere Personen mitbringen möchte, zum Beispiel Kaufinteressenten oder Handwerker, muss er darauf ebenfalls hinweisen.

Grundsätzlich sollte der Besichtigungstermin an einem Werktag stattfinden, wobei der Vermieter nach Möglichkeit auf die Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht nehmen soll.

Arbeitet der Mieter immer vormittags, muss also ein Termin am Nachmittag oder frühen Abend gefunden werden.

Während der Besichtigung darf der Vermieter nur ausnahmsweise Fotos anfertigen, nämlich um Schäden zu dokumentieren.

Dagegen darf er ohne Einwilligung des Mieters die Garage nicht fotografieren, um bebilderte Inserate für nachfolgende Mietinteressenten zu schalten.

Bei der Besichtigung haben Sie als Mieter stets das Recht auf Anwesenheit, Sie können auch eine weitere Person als Zeugen mitbringen.

3. Darf der Vermieter einen Schlüssel für die Garage haben?

Regelmäßig muss der Vermieter Ihnen zu Beginn des Mietverhältnisses alle Schlüssel zur Wohnung und zu den Nebenräumen vollständig aushändigen, also auch die Garagenschlüssel.

Nur wenn Sie ausdrücklich einverstanden sind, darf er einen Garagenschlüssel behalten.

Aber selbst wenn Sie ihm einen Schlüssel überlassen haben, darf er damit nicht ohne Ihre Erlaubnis grundlos die Garage betreten.

Er darf auch dann nur in Notfällen in Ihrer Abwesenheit die Garage öffnen.

Wenn kein akuter Notfall vorliegt, braucht er zur Besichtigung wiederum einen wichtigen Grund und muss sein Erscheinen rechtzeitig im Voraus ankündigen.

4. Darf der Vermieter eine Gemeinschaftsgarage betreten?

Wenn im Mehrfamilienhaus eine Tiefgarage existiert, die jeder Mieter mitbenutzen darf, kann der Vermieter diese Garage ohne Ankündigung und ohne besonderen Grund jederzeit betreten.

An solchen Gemeinschaftsräumen, zu denen auch Waschküche oder Fahrradkeller zählen, behält der Eigentümer zumeist eine Mitberechtigung.

Anders liegt der Fall, wenn der Vermieter eine Garage an zwei oder mehr Mietparteien exklusiv vermietet hat.

Haben Sie und Ihr Nachbar zum Beispiel eine Doppelgarage gemeinsam gemietet, üben Sie und Ihr Nachbar darin das Hausrecht aus.

Der Vermieter darf nur eintreten, wenn mindestens einer von Ihnen es ihm erlaubt.

Überprüfen Sie im Zweifel die Formulierung in Ihrem Mietvertrag: Haben Sie nur ein Mitbenutzungsrecht oder sind Sie Mieter?

5. Was tun, wenn der Vermieter die Garage ungefragt betritt?

Betritt Ihr Vermieter widerrechtlich Ihre Garage, können Sie Strafanzeige erstatten, die Miete mindern, auf Unterlassung klagen und bei hartnäckigen Verstößen den Mietvertrag fristlos kündigen.

Strafrechtlich stellt das unbefugte Betreten einen Hausfriedensbruch dar, und zwar unabhängig davon, ob die Garage verschlossen oder offen ist.

Nach § 123 StGB macht sich derjenige strafbar, der in die Wohnung oder das befriedete Besitztum eines anderen widerrechtlich eindringt, dort ohne Befugnis verweilt oder sich auf die Aufforderung des Berechtigten nicht entfernt.

Eine Garage ist ein befriedetes Besitztum.

Selbst wenn Sie sie nicht abschließen, liegt darin keine konkludente Aufforderung an andere Personen, jederzeit einzutreten.

Falls Sie Ihren Vermieter in der Garage antreffen, dürfen Sie auch Notwehr üben, sofern er sich nicht freiwillig entfernt.

Wenden Sie aber nur sanfte Gewalt an, die keinesfalls zu Verletzungen führen kann.

Fordern Sie ihn zuerst bestimmt zum Verlassen der Garage auf und verleihen Sie Ihrer Forderung bei Bedarf Nachdruck, indem Sie ihn leicht schieben oder schubsen.

Zivilrechtlich können Sie zunächst die Miete mindern.

Schicken Sie Ihrem Vermieter außerdem eine schriftliche Abmahnung und kündigen Sie ihm für den Wiederholungsfall die fristlose Kündigung sowie eine Klage auf Unterlassung an.

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