Dürfen Vermieter die Terrasse betreten? 3 wichtige Fakten

Auf einer Terrasse, die Sie zusammen mit Haus oder Wohnung gemietet haben, üben Sie allein das Hausrecht aus.

Ihr Vermieter darf sie nur betreten, wenn er einen wichtigen Grund hat.

Im Regelfall muss er Ihnen seinen Besuch schriftlich im Voraus ankündigen und den konkreten Anlass nennen.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wann Sie als Mieter gegen unerwünschten Besuch auf Ihrer Terrasse vorgehen können.

1. Wann dürfen Vermieter die Terrasse betreten?
2. Ist das Betreten der Terrasse Hausfriedensbruch?
3. Muss der Vermieter vor Betreten der Terrasse um Erlaubnis fragen?
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1. Wann dürfen Vermieter die Terrasse betreten?

Wenn Sie eine Terrasse mitgemietet haben, üben Sie dort ebenso das Hausrecht aus wie in Ihrer Wohnung.

Ihr Vermieter darf ohne Ihre Erlaubnis nur ausnahmsweise auf die Terrasse kommen, wenn er einen wichtigen Grund hat.

Ohne vorherige Anmeldung darf er nur dann den gemieteten Bereich betreten, wenn er eine akute Gefahr abwehren muss, beispielsweise einen Brand löschen.

Liegt kein Notfall vor, muss er seinen Besuch im Voraus ankündigen.

Früher vertrat die Rechtsprechung die Auffassung, dass ein Vermieter ohne besonderen Anlass alle paar Jahre “nach dem Rechten sehen” durfte.

Der BGH hat aber im Jahr 2014 klargestellt, dass es kein anlassloses Besichtigungsrecht gibt (Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Folgende Gründe berechtigen einen Vermieter zur Besichtigung der Terrasse nach Voranmeldung:

Begutachtung oder Reparatur eines Mangels

beabsichtigter Verkauf der Wohnung

geplante Neuvermietung

Überprüfung vorgenommener Umbauten oder Ausbauten

Ablesen von Zählerständen

Durchführung von Wartungsarbeiten oder

Verdacht auf vertragswidrige Zustände.

Bei berufstätigen Mietern muss der Vermieter seinen Besuch mindestens drei bis vier Tage vorher anmelden.

Sind Sie nicht berufstätig, kann unter Umständen auch eine Frist von 24 Stunden genügen.

Ist eine Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten geplant, verlangt die Rechtsprechung sogar eine Frist von 14 Tagen.

Die Besichtigung soll an einem Werktag möglichst zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 15 und 18 Uhr stattfinden.

Dabei soll der Vermieter nach Möglichkeit auf Ihre Berufstätigkeit Rücksicht nehmen.

Wenn es Ihnen besser passt, können Sie sich also auch auf einen Termin am Abend einigen.

In der schriftlichen Ankündigung muss Ihr Vermieter Ihnen bereits den konkreten Grund seines Besuchs nennen.

Er muss Ihnen außerdem mitteilen, ob er weitere Personen mitbringen möchte.

Zulässig ist je nach Anlass zum Beispiel die Anwesenheit eines Nachmieters, Kaufinteressenten oder Maklers sowie eines Fachhandwerkers.

Sie als Mieter haben immer das Recht, bei dem Besuch anwesend zu sein, und können auch einen Zeugen hinzuziehen.

2. Ist das Betreten der Terrasse Hausfriedensbruch?

Das Betreten einer Terrasse kann ein Hausfriedensbruch nach § 123 StGB sein, wenn es sich bei der Terrasse oder beim umgebenden Garten um ein “befriedetes Besitztum” handelt.

Der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs setzt voraus, dass jemand widerrechtlich in das befriedete Besitztum eines anderen eindringt oder dort verweilt, obwohl ihn der Berechtigte zum Verlassen aufgefordert hat.

Ein befriedetes Besitztum ist ein Grundstück, das in erkennbarer Weise durch Schutzwehren gegen das Eindringen Fremder gesichert ist.

Als Schutzwehren gelten nicht nur undurchlässige Mauern und Zäune, sondern zum Beispiel auch niedrige Hecken, Büsche oder Grenzsteine.

Es kommt nicht darauf an, ob das Grundstück tatsächlich nicht ohne größeren Aufwand von Dritten betreten werden kann, sondern ob ein objektiver Beobachter erkennt, dass Sie den Bereich vor unbefugtem Zutritt schützen möchten.

Wenn also Ihre Terrasse eine erkennbare Eingrenzung hat, zum Beispiel einen Sichtschutz oder ein Geländer, stellt das grundlose Betreten der Terrasse einen Hausfriedensbruch dar.

Entsprechendes gilt, wenn Ihre Terrasse zwar nicht umgrenzt ist, Sie aber auch Mieter des umgebenden, umzäunten Gartens sind.

Dann begeht Ihr Vermieter bereits einen Hausfriedensbruch, wenn er ohne Ihre Erlaubnis den Garten betritt.

In jedem Fall sollten Sie Ihren Vermieter auffordern, Ihre Terrasse zu verlassen.

Wenn er der Aufforderung keine Folge leistet, können Sie Strafanzeige erstatten und Strafantrag stellen.

Im Hinblick auf Ihr Mietverhältnis müssen Sie sich keine Sorgen machen, durch eine Strafanzeige womöglich die Kündigung zu riskieren.

Denn der Vermieter darf Ihnen nicht kündigen, nur weil Sie ihn angezeigt haben, selbst wenn sich später herausstellt, dass doch keine Straftat vorlag.

Das LG Frankfurt (Oder) entschied, dass die Strafanzeige eines Mieters nicht grundsätzlich als Pflichtverletzung oder verwerfliche Handlung anzusehen ist (Urteil vom 15.04.2013, Az.: 16 S 230/12).

Nur eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erstattete Anzeige könne einen Kündigungsgrund darstellen.

Da im zugrundeliegenden Fall eine Strafbarkeit des Vermieters wegen Hausfriedensbruch zumindest nahe gelegen habe, sei eine Kündigung nicht gerechtfertigt gewesen.

Auch Sie als Mieter können aber nicht wegen einer einmaligen Missachtung Ihres Hausrechts direkt eine fristlose Kündigung aussprechen.

Im Regelfall müssen Sie einen solchen Verstoß zunächst abmahnen.