Dürfen Vermieter eine WG verbieten? 5 wichtige Antworten

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Dürfen Vermieter eine WG verbieten

Eine WG können Sie nur gründen, wenn Ihr Vermieter es erlaubt.

Entweder muss er den Hauptmietvertrag mit allen Bewohnern schließen oder Ihnen die Untervermietung gestatten.

Die Untermieterlaubnis muss der Vermieter aber erteilen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben und keine wichtigen Gründe entgegenstehen.

Als berechtigtes Interesse kommt zum Beispiel eine angespannte Finanzlage in Betracht.

Hier erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie Ihre Wohnung zur WG umwandeln können.

1. Dürfen Vermieter die Gründung einer WG verbieten?

Wer seine Einzelwohnung in eine WG umwandeln möchte, braucht die Erlaubnis des Vermieters.

Wenn Sie ohne Erlaubnis untervermieten, können Sie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses riskieren.

Das deutsche Mietrecht kennt keine speziellen Regelungen über Wohngemeinschaften.

Meistens schließt ein Mieter mit dem Vermieter den Hauptmietvertrag und jeweils Untermietverträge mit den weiteren Bewohnern.

Die Untermiete regelt das Gesetz in §§ 540, 553 BGB.

Aber es gibt noch weitere Varianten: Der Vermieter nimmt alle Bewohner zusammen als Hauptmieter in einen Vertrag auf oder schließt mit jedem einen einzelnen Vertrag nur über den jeweiligen Teil der Wohnung.

Die letzte Alternative findet sich sehr selten, weil sie mit einem hohen Verwaltungsaufwand für den Vermieter verbunden ist.

In der gängigen Konstellation aus Haupt- und Untermiete braucht der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung.

Dies gilt, 

  • wenn der Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung enthält (§ 540 BGB), 
  • wenn er die Untervermietung von einer Genehmigung abhängig macht und 
  • wenn er diese generell verbietet.

Denn ein pauschales Verbot der Untervermietung ist nach § 553 III BGB unwirksam, dann ist der Fall so zu behandeln, als gebe es keine vertragliche Regelung.

2. Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?

Ihr Vermieter muss seine Zustimmung erteilen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben und keine wichtigen Gründe dagegen sprechen.

Ein berechtigtes Interesse hat ein Mieter zum Beispiel, wenn

  • er wegen eines verringerten Einkommens die Miete nicht mehr allein aufbringen kann
  • die Wohnung zu groß geworden ist, weil die Kinder ausgezogen sind oder der Ehepartner verstorben ist
  • er selten zu Hause ist und seine Wohnung vor Einbrüchen schützen möchte
  • er für einen bestimmten, überschaubaren Zeitraum beruflich abwesend sein muss, oder
  • er den einziehenden Mitbewohner als Pflegekraft braucht.

Das berechtigte Interesse bezieht sich aber in der Regel nur darauf, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.

Nur ausnahmsweise können Sie zur Untervermietung der ganzen Wohnung berechtigt sein, wenn Sie zum Beispiel für kurze Zeit im Ausland arbeiten.

Ein Vermieter muss aber nicht erlauben, dass ein Hauptmieter dauerhaft abwesend ist und seine ganze Wohnung Dritten überlässt.

Weiterhin kann der Vermieter nach § 553 BGB seine Zustimmung verweigern, wenn der Zuzug zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde.

Er muss die Erlaubnis auch dann nicht erteilen, wenn die zuziehende Person für ihn nicht hinnehmbar ist, zum Beispiel weil der Untermieter keinen gültigen Aufenthaltstitel hat.

Als Hauptmieter müssen Sie Ihrem Vermieter den neuen Untermieter vorstellen und ihm alle Daten über ihn mitteilen, mit denen sich nachprüfen lässt, ob entsprechende Gründe in der Person vorliegen.

Dafür reicht es nach Ansicht des LG Berlin aus, den vollen Namen zu nennen und einen amtlichen Lichtbildausweis in Kopie vorzulegen (Beschluss vom 10.01.2018, Az.: 65 S 202/17).

3. Kann der Vermieter eine WG auflösen?

Der Vermieter kann nur den Hauptmietvertrag kündigen, nicht aber einen Untermietvertrag.

Wenn er nur einen Hauptmieter hat, reicht es zur Auflösung der WG, diesem zu kündigen, bei einer Mietermehrheit muss er die Kündigung jedem Hauptmieter zustellen.

An eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung ist Ihr Vermieter grundsätzlich gebunden und kann sie nur aus wichtigem Grund widerrufen.

Hat der Vermieter die Erlaubnis aber von Beginn an unter Widerrufsvorbehalt gestellt, ist diese Regelung wirksam, sofern es sich um eine Individualvereinbarung handelt.

Einen Widerrufsvorbehalt per Klausel im vorgefertigten Formular zu vereinbaren, ist hingegen unzulässig.

Ein wichtiger Grund, um die Erlaubnis zu widerrufen, kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Untermieter den Hausfrieden erheblich stört.

Das LG Berlin entschied, dass ein Vermieter die Genehmigung auch dann widerrufen darf, wenn die Grenzen der Untervermietung in unzumutbarer Weise überschritten werden (Urteil vom 22.03.2017, Az.: 65 S 285/16).

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter den Mietern die Erlaubnis zur “unbeschränkten” Untervermietung erteilt.

Die Mieter waren daraufhin 15 Jahre abwesend und ließen keine Absicht erkennen, ihre Wohnung wieder zu beziehen.

Nach Ansicht des Gerichts bedeutet “unbeschränkt“ in diesem Zusammenhang nicht für immer, sondern nur im Rahmen des Zumutbaren.

Der Vermieter habe aber ein berechtigtes Interesse daran, nach einigen Jahren die Verfügungsgewalt über sein Eigentum zurückzuerhalten.

4. Darf der Vermieter einzelne WG-Zimmer kündigen?

Wenn es sich um einen Hauptmietvertrag mit Untermietverträgen handelt, kann der Vermieter nur den Hauptmietvertrag kündigen.

Sodann muss der Hauptmieter dem Untermieter kündigen, wobei die Kündigung des Hauptmietvertrages den Kündigungsgrund darstellt.

Sind dagegen alle Bewohner gemeinsam Hauptmieter, kann der Vermieter den Vertrag nur auflösen, indem er allen Mietern gleichzeitig kündigt.

Nur wenn die seltene Variante gewählt wurde, jedes Zimmer einzeln zu vermieten, kann der Vermieter auch nur einem Bewohner kündigen.

5. Dürfen Vermieter die WG betreten?

In einer WG üben die Bewohner ebenso das alleinige Hausrecht aus wie in einer Einzelwohnung.

Der Vermieter darf die Wohnung nur aus wichtigem Grund betreten, zum Beispiel, um eine akute Gefahr abzuwenden oder Mängel zu reparieren.

Im Regelfall muss er seinen Besuch schriftlich im Voraus anmelden.

Darf der Vermieter Gemeinschaftsräume unangekündigt betreten?

Dies gilt auch für die Gemeinschaftsräume innerhalb der WG:

Der Vermieter darf sich darin nur aufhalten, wenn er einen wichtigen Grund hat oder es ihm mindestens ein Bewohner erlaubt.

Die Gemeinschaftsräume des Hauses darf er dagegen ohne Ankündigung und ohne Erlaubnis der Mieter betreten.

Was genau gilt als Gemeinschaftsraum?

Zu den Gemeinschaftsräumen in einem großen Mietshaus gehören zum Beispiel Waschkeller, Fahrradkeller, Treppenhäuser, Flure und Aufzüge.

Diese Bereiche werden zumeist nicht an eine oder mehrere Parteien vermietet, sondern die Hausordnung räumt jedem Mieter ein Mitbenutzungsrecht ein.

Daneben bleibt aber auch das Nutzungsrecht des Vermieters bestehen, der sein Eigentum weiterhin nach Belieben nutzen darf, soweit er es nicht vermietet hat.

Innerhalb der WG legen die Bewohner selbst fest, welche Räume sie jeweils privat und welche sie gemeinschaftlich nutzen.

Sodann übt jedes WG-Mitglied das Hausrecht in seinem Privatzimmer allein aus.

Hinsichtlich der Gemeinschaftsräume, also Küche, Bad, Balkon und Wohnzimmer, darf jeder Bewohner das Hausrecht ohne Mitwirkung der anderen ausüben.

Sie können als WG-Bewohner also dem Vermieter erlauben, Ihr Zimmer oder auch das gemeinsame Wohnzimmer zu betreten.

Sie dürfen ihn aber nicht in das Privatzimmer Ihres Mitbewohners hineinlassen.

Umgekehrt müssen Sie grundsätzlich dulden, wenn Ihr Mitbewohner den Vermieter in die Küche oder ins Wohnzimmer einlädt.

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