Dürfen Vermieter Provision verlangen? (Was Sie wissen sollten)

Ihr Vermieter darf von Ihnen keine Provision dafür fordern, dass Sie seine Wohnung mieten.

Da er Vertragspartner ist, kann er nicht gleichzeitig als Vermittler auftreten.

Auch kann er die Kosten, die er für die Interessentensuche an einen Makler bezahlt hat, nicht auf Sie abwälzen.

Sie müssen nur ausnahmsweise eine Provision direkt an einen Makler bezahlen, wenn Sie diesen mit der Wohnungssuche beauftragt haben.

Hier erklären wir Ihnen, wie Sie als Wohnungssuchender unberechtigte Provisionsforderungen erkennen können.

Wann dürfen Vermieter Provision verlangen?
- Wer muss den Makler bezahlen?
Wann müssen Mieter Provision zahlen?
Wie hoch darf die Provision sein?
Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?
Wann liegt ein provisionsfreies Eigengeschäft vor?
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Wann dürfen Vermieter Provision verlangen?

Vermieter können vom Mieter keine Provision für die Vermittlung einer Wohnung verlangen.

Denn wenn ein Vermieter selbst als Vermittler tätig wird, entsteht kein Provisionsanspruch, weil ein Eigengeschäft vorliegt.

Sofern der Vermieter einen Makler mit der Suche eines Mietinteressenten beauftragt hat, ist er der Vertragspartner des Maklers und muss dessen Provision bezahlen.

Auf den Mieter umlegen darf er diese Kosten nicht.

Eine Vereinbarung, nach der Sie als Mieter verpflichtet sind, die Maklercourtage für den Vermieter zu zahlen, ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ausdrücklich unwirksam (§ 2 V WoVermittG).

Eine legale Alternative für Vermieter besteht darin, die Maklercourtage auf die Miete umzulegen, also die Kosten von Beginn an einzupreisen.

Unzulässig ist es dagegen, überhöhte Abstandszahlungen für Einbauküchen oder sonstiges Inventar zu verlangen (§ 4a II WoVermittG).

Wer muss den Makler bezahlen?

Früher gab es keine gesetzliche Regelung darüber, wer bei der Vermittlung einer Mietwohnung die Maklercourtage zahlen musste.

Üblich war, dass der Vermieter einen Makler beauftragte, um einen Mietinteressenten zu finden.

Kam es zum Vertragsschluss, stellte er dem Mieter die Maklerprovision in Rechnung.

Um Mieter finanziell zu entlasten, hat der Gesetzgeber im Jahr 2015 das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt und in § 2 Abs. 1a WoVermittG verankert.

Dieses besagt, dass immer derjenige, der den Makler beauftragt, dessen Provision bezahlen muss.

Wenn der Vermieter bereits einen Makler beauftragt hat und Sie als Wohnungssuchender auf eine Anzeige hin Kontakt zu dem Makler aufnehmen, müssen Sie demnach keine Provision leisten.

Der Makler kann von Ihnen nur dann Geld verlangen, wenn Sie ihn zuerst beauftragt haben und er aufgrund Ihres Auftrages tätig geworden ist.

Selbst wenn Vermieter und Mieter zufällig beide denselben Makler beauftragen, haben Sie als Mieter Glück: Nur der Vermieter muss für die Provision aufkommen.

Wann müssen Mieter Provision zahlen?

Als Mieter müssen Sie nur dann eine Provision an einen Makler zahlen, wenn Sie diesen mit der Wohnungssuche beauftragt haben und es durch seine Mitwirkung zum Vertragsschluss gekommen ist.

Früher konnte ein Maklervertrag auch formfrei zustande kommen.

So konnten Mieter schon unbedacht einen Vertrag schließen, indem sie auf ein Inserat hin beim Makler anriefen.

Heute sieht das Wohnungsvermittlungsgesetz die Textform vor (§ 2 I S WohnVermittG).

Sie gehen nur dann ein Vertragsverhältnis ein, wenn Sie einen Makler beispielsweise per Brief, Fax oder E-Mail beauftragen.

Sobald der Makler seine Tätigkeit erbracht hat, Ihnen also eine Wohnung vermittelt oder Ihnen die Gelegenheit zum Vertragsabschluss gegeben hat, wird sein Provisionsanspruch fällig.

Anders als auf der Vermieterseite spielen enge familiäre Bindungen auf der Mieterseite keine Rolle.

Der Provisionsanspruch entsteht zum Beispiel auch dann, wenn später nicht Sie den Mietvertrag unterschreiben, sondern Ihre Ehefrau.

Wie hoch darf die Provision sein?

Die Provision für eine Wohnungsvermittlung darf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht übersteigen.

Haben Sie einen Staffelmietvertrag unterschrieben, gilt die Miethöhe des ersten Jahres als Berechnungsgrundlage.

Dabei muss sich die Maklerprovision an der zulässigen Miethöhe orientieren.

Falls die Miete überhöht ist, die ortsübliche Vergleichsmiete also um 20 % übersteigt, müssen Sie nur die Provision zahlen, die bei einer gesetzlich zulässigen Miete anfallen würde.

Wann entsteht der Provisionsanspruch des Maklers?

Der Provisionsanspruch eines Maklers setzt nach § 652 BGB voraus, dass:

ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist
der Makler die geschuldete Tätigkeit erbracht, also einen Vertrag vermittelt/ die Gelegenheit zum Vertragsschluss gegeben hat
ein wirksamer Mietvertrag geschlossen wurde und
die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Abschluss des Mietvertrages war.

Auch wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Makler in bestimmten Fällen dennoch keine Provision.

Zum einen scheidet der Anspruch aus, wenn tatsächlich kein neuer Vertrag geschlossen, sondern nur ein bestehendes Mietverhältnis verlängert, fortgesetzt oder erneuert wurde.

Zum anderen wird bei der Vermittlung von preisgebundenem Wohnraum oder Sozialwohnungen keine Courtage fällig.

Praktisch besonders relevant ist schließlich der Fall, dass der Makler identisch mit einer Vertragspartei oder wirtschaftlich eng mit ihr verbunden ist (§ 2 Abs. 2.2 und 2.3 WoVermittG).

Wann liegt ein provisionsfreies Eigengeschäft vor?

Die Maklertätigkeit zeichnet sich gerade dadurch aus, dass zwischen den Parteien und dem Makler ein Dreiecksverhältnis besteht.

Der Vermittler muss ein Dritter sein, der in der Mitte zwischen den Parteien steht.

Ist der Makler gleichzeitig Vermieter oder Verwalter der Wohnung, liegt ein Eigengeschäft vor, sodass er keine Provision verlangen kann.

Ein Eigengeschäft ist auch dann anzunehmen, wenn eine enge geschäftliche Verflechtung besteht, beispielsweise weil der Vermieter eine juristische Person ist, an der der Makler wirtschaftlich beteiligt ist.

Das AG Berlin-Neukölln entschied über die Klage eines Maklers auf Provision.

Die Vermieterin, eine GmbH, beauftragte mit dem Verkauf der Wohnung eine Wohnungsverwaltung, die ebenfalls eine GmbH war.

Die vier Geschäftsführer der Verwaltungs-GmbH waren zugleich Gesellschafter und Geschäftsführer der Vermieter-GmbH.

Das Gericht nahm hier ein Eigengeschäft an und erkannte keinen Provisionsanspruch zu (Urteil vom 08.01.2013, Az.: 11 C 136/12).

Auch eine enge familiäre Bindung zwischen Vermieter oder Verwalter und Makler kann im Einzelfall dazu führen, dass der Vermittler seinen Provisionsanspruch verliert.

Allein die Verwandtschaft oder eine bestehende Ehe reicht zwar noch nicht zur Annahme einer Verflechtung aus, sofern die Verhältnisse dem Kunden bekannt sind.

Denn es ist durchaus erlaubt und nicht unüblich, dass Verwandte sich gegenseitig helfen.

Wenn aber zusätzlich wirtschaftliche Beziehungen bestehen oder der Interessent über die verwandtschaftlichen Verhältnisse getäuscht wird, fällt der Provisionsanspruch weg.

Das OLG Düsseldorf entschied einen Fall, in dem ein Makler auf Nachfrage ein verwandtschaftliches Verhältnis mit dem Vermieter verneint hatte.

Tatsächlich handelte es sich um Vater und Sohn.

Das Gericht sah hierin eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung und hielt den Provisionsanspruch für verwirkt (Urteil vom 25.09.2015, Az.: I-7 U 48/14).