Mietminderung bei Schimmel im Schlafzimmer? Das müssen Sie beachten

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Florian

Mietminderung bei Schimmel im Schlafzimmer

Schimmel im Schlafzimmer ist nicht nur ein optisches sowie ein Hygieneproblem, sondern kann möglicherweise auch eine Gesundheitsgefahr darstellen.

Sind deshalb Mietminderungen ein zulässiges Mittel, um dem Vermieter gegenüber Druck zu machen?

Grundsätzlich können Mietminderungen im Fall eines schimmeligen Schlafzimmers zwar durchaus rechtens sein.

Allerdings bergen Mietminderungen auch ein hohes Risiko für die Mieter: denn weil sich die zulässige Höhe der Mietminderung nur schwer vorab einschätzen lässt, kann Mietern im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung und Mietnachzahlung drohen.

Was Sie über Mietminderungen im Schimmelfall wissen müssen, ob sie wirklich notwendig und sinnvoll sind, und welche Alternativen Sie haben, erfahren Sie jetzt.

Wer ist für Schimmel im Schlafzimmer verantwortlich?

Für die Entstehung von Schimmel im Schlafzimmer können grundsätzlich sowohl Mieter als auch Vermieter verantwortlich sein.

Je nachdem, welche Partei die Verantwortung trägt, muss diese auch für die Beseitigung des Schimmels sowie die Kosten aufkommen.

Dabei liegt die Beweispflicht zunächst beim Vermieter: dieser muss nachweisen, dass das Schimmelwachstum im Schlafzimmer nicht durch bauliche Mängel verursacht wird.

Erst nachdem der Vermieter diesen Nachweis geliefert hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund seines Fehlverhaltens entstanden ist.

Was Schimmel in Ihrem Schlafzimmer verursachen kann, erfahren Sie übrigens im Detail hier.

Vereinfacht gesagt lassen sich die Ursachen – und damit die Verantwortung – für die Entstehung von Schimmel im Schlafzimmer nämlich grundsätzlich in zwei Kategorien unterteilen:

Erstens kann der Schimmel durch bauliche Mängel verursacht werden. Dazu gehören in erster Linie unzureichende Dämmung der Außenwände sowie Feuchtigkeit im Mauerwerk.

Feuchtigkeit kann entweder durch Witterung von außen in die Wand dringen, aber auch beispielsweise durch einen Wasserschaden in anderen Bereichen des Gebäudes verursacht werden.

Fehlende oder unzureichende Dämmung hingegen führt insbesondere in der kalten Jahreszeit zu kalten Stellen im Schlafzimmer, an denen sich besonders schnell hohe Luftfeuchtigkeit oder sogar Kondensation bildet, wodurch Schimmelwachstum begünstigt wird.

In beiden Fällen ist jedoch jeweils ein baulicher Mangel die Ursache für das Schimmelwachstum und kann somit nicht den Mietern angelastet werden, sondern ist die Verantwortung der Vermieter.

Welche Rechte haben Mieter bei Schimmel im Schlafzimmer?

Wenn Sie für die Entstehung des Schimmels nicht verantwortlich sind, haben Sie als Mieter Anspruch darauf, dass dieser Mietmangel zeitnah und vollständig beseitigt wird.

Dabei spielt es zwar keine Rolle, ob der Vermieter das Problem selbst behebt oder eine Fachfirma dazu beauftragt. Jedoch haben Sie das Recht auf eine ordentliche und dauerhafte Lösung des Problems.

Das heißt konkret, dass Sie beispielsweise ein einfaches Überstreichen des Schimmels nicht dulden müssen, da es das Problem nicht behebt – selbst wenn die Streicharbeit von einem Maler durchgeführt wird.

Außerdem haben Sie das Recht, Ihre Möbel so aufzustellen, wie Sie das gerne möchten.

Ihr Vermieter darf also nicht von Ihnen verlangen, Ihre Möbel mit einem Mindestabstand zur Wand aufzustellen mit der Begründung, dass sich nur so Schimmel dahinter verhindert ließe. Das haben Gerichte bereits bestätigt.

Welche Pflichten haben Mieter bei Schimmel im Schlafzimmer?

Aus rechtlicher Sicht sind Mieter zunächst stets verpflichtet, ihre Wohnung pfleglich zu behandeln.

Dazu gehört unter anderem eben auch, die Vermeidung von Schimmel im Wohnraum bestmöglich zu vermeiden.

Konkret bedeutet das: Mieter sind verpflichtet, mehrmals täglich stoß zu lüften, um für ausreichend Luftaustausch in der Wohnung zu sorgen.

Gerichte haben bereits bestätigt, dass mehrmaliges Lüften pro Tag und den Mietern durchaus zumutbar und somit rechtens ist. Wie lange konkret gelüftet werden muss, hängt zudem von der Außentemperatur ab.

So haben Gerichte festgestellt, dass im Winter bei Minusgraden nicht von den Mietern verlangt werden kann, die Fenster 15 Minuten lang komplett geöffnet zu lassen.

Auf der anderen Seite steht auch fest, dass Stoßlüften durch vollständiges Öffnen der Fenster notwendig ist.

Die Fenster also lediglich stundenlang auf Kipp stehen zu lassen, ist nicht ausreichend.

Darf ich bei Schimmel im Schlafzimmer die Miete einfach kürzen?

Von einer selbstständigen Kürzung Ihrer Miete ist dringend abzuraten.

Grund dafür ist, dass im Falle von Schimmel im Schlafzimmer oftmals Emotionen mit im Spiel sind – insbesondere dann, wenn eine Gesundheitsgefährdung vermutet wird.

Das wiederum führt dazu, dass die Miete schnell über Gebühr und somit weit über das rechtlich Zulässige hinaus gekürzt wird.

In einem solchen Fall droht Ihnen als Mieter neben einer Nachzahlung zudem eine fristlose Kündigung, sobald Sie den zweiten Monat im Mietrückstand sind und sich die Höhe der Mietminderung als rechtlich unzulässig herausstellen sollte.

Insofern sollten Sie eine Mietminderung stets nur nach Rücksprache mit einem Anwalt vornehmen.

Die vermutlich bessere und sicherere Variante ist es hingegen, die vollständige Miete zunächst nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Diesen Hinweis „unter Vorbehalt“ sollten Sie natürlich auch im Verwendungszweck der Überweisung vermerken.

Der Vorteil bei dieser Vorgehensweise: sobald die zulässige Höhe der Mietminderung gerichtlich geklärt ist, können Sie die Differenz der gezahlten Mietbeträge zurückfordern oder alternativ bei zukünftigen Zahlungen zurückhalten.

Gleichzeitig vermeiden Sie dadurch das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen unzulässiger Mietminderung.

Wie viel Mietminderung ist wegen Schimmel im Schlafzimmer zulässig?

Um wie viel die Miete rechtlich zulässig gekürzt werden darf, ist jeweils eine Einzelfallentscheidung. 

Die Höhe der zulässigen Mietminderung richtet sich nämlich nach der sogenannten „Gebrauchsbeeinträchtigung“ Ihrer Wohnung.

Faktoren, die eine Rolle bei der Beurteilung der erlaubten Mietminderung spielen, sind unter anderem:

  • Wie groß ist die befallene Schimmelfläche? 
  • Liegt auch eine Geruchsbelästigung durch den Schimmel vor?
  • Wie viele Räume sind von Schimmel befallen?
  • Besteht eine erhöhte Gesundheitsgefahr? 

Wie Sie sehen, ist die Beurteilung somit stets vom Einzelfall abhängig.

In der Praxis haben Gerichte bereits Mietminderungen von 5% bis hin zu 100% als rechtlich zulässig angesehen.

Genau deshalb ist es eben so schwierig, die richtige Höhe bei der Mietminderung vorab einzuschätzen. 

Doch woher wissen Sie denn nun, inwieweit Sie die Miete kürzen dürfen?

Zum einen können Ihnen sogenannte Mietminderungstabellen wie diese eine erste grobe Orientierung bieten.

Im Folgenden finden Sie aus dieser Tabelle einige Beispiele für Mietminderungen, die Gerichte festgestellt haben:

SchimmelsituationHöhe Mietminderung
Schimmel zwischen zwei Fenstern5%
Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung10%
Schimmel in Schlafzimmer und Küche40%
Schimmelbefall mit Gesundheitsgefahr100%
von Gerichten bestätigte Mietminderungen wegen Schimmel (Quelle: Anwalt.de)

Auch Gerichtsurteile können Ihnen helfen, sich einen Eindruck zu verschaffen, wie der Einzelfall in dem jeweiligen Urteil aussah und ob er mit Ihrer Situation vergleichbar ist.

Letztlich bleibt aber stets das Restrisiko, dass Sie die Miete über Gebühr hinaus kürzen. 

Deshalb bleibt das Vorgehen, die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen, die empfehlenswerte Vorgehensweise.

Wie ist das richtige Vorgehen bei Schimmel im Schlafzimmer?

Sollten Sie als Mieter Schimmel in Ihrem Schlafzimmer feststellen, müssen Sie dieses Problem so schnell wie möglich Ihrem Vermieter melden.

Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Schritte – im Idealfall sind die späteren Schritte gar nicht erforderlich:

  1. Schimmel als Mietmangel beim Vermieter anzeigen
  2. Dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen
  3. Lüftungsprotokoll führen
  4. Schimmel fotografieren und seine Entwicklung dokumentieren
  5. Rechtlichen Beistand einholen
  6. Die Miete zunächst unter Vorbehalt zahlen
  7. Gerichtliche Klärung

Da es sich um einen Mietmangel handelt, sind Sie zunächst verpflichtet, diesen umgehend beim Vermieter anzuzeigen.

Sollten Sie das nicht tun, kommen Sie nicht Ihren Pflichten als Mieter nach und verlieren höchstwahrscheinlich eventuelle Ansprüche auf eine Mietminderung.

In diesem schriftlichen Mietmangel sollten Sie dem Vermieter eine angemessene Frist setzen zur Beseitigung des Problems.

Als nächstes sollten Sie umgehend die vom Schimmel befallenen Flächen fotografieren und deren Entwicklung über die folgende Zeit per Fotos dokumentieren.

Außerdem kann es sehr hilfreich sein, ein Lüftungsprotokoll zu führen, in dem Sie festhalten, wann, wie lange und wie oft Sie lüften.

Sollte die von Ihnen gesetzte Frist verstreichen, ohne dass das Problem behoben ist, sollten Sie sich Rechtshilfe von einem Mietverein oder Anwalt holen.

Gemeinsam mit Ihrem Rechtsbeistand klären Sie das weitere Vorgehen und besprechen eventuelle Mietminderungen – führen Sie diese keinesfalls in Eigenregie durch.

Einen Sachverständigen oder Gutachter sollten Sie übrigens in der Regel nicht privat beauftragen.

Der Grund: die Beweislast liegt beim Vermieter, weshalb er auch für die Kosten eines vom Gericht beauftragten Gutachters aufkommen muss.

Wenn Sie hingegen bereits privat einen Gutachter beauftragt haben, bleiben Sie vermutlich auf den Kosten dafür sitzen.

Als letzte Möglichkeit bleibt schließlich nur noch die Klärung vor Gericht, wo der Vermieter beweisen muss, dass das Schimmelwachstum nicht in seiner Verantwortung liegt. Außerdem legt das Gericht die Höhe der zulässigen Mietminderung fest.

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