Darf der Vermieter das Schlafzimmer besichtigen? 5 wichtige Infos

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Darf der Vermieter das Schlafzimmer besichtigen

Um Ihre Wohnung zu betreten, braucht Ihr Vermieter immer einen wichtigen Grund.

Ob er im Rahmen einer Besichtigung ins Schlafzimmer gehen darf, hängt vom konkreten Anlass ab.

Möchte er im Schlafzimmer Mängel begutachten oder Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, sind Sie verpflichtet, ihn hereinzulassen.

Auch eine Neuvermietung oder ein Verkauf der Wohnung rechtfertigt die Besichtigung aller Räume inklusive des Schlafzimmers.

Lesen Sie hier, unter welchen Voraussetzungen Ihr Vermieter Zutritt zu Ihren Privaträumen verlangen kann und welche Rechte Sie dabei haben.

1. Darf der Vermieter ins Schlafzimmer?

In Ihrer Wohnung und speziell im Schlafzimmer haben Sie das Recht auf Privatsphäre und müssen grundsätzlich niemanden hereinlassen.

Das im Grundgesetz (Art. 13) garantierte Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung schützt den persönlichen Lebensbereich des Mieters gegen alle Eingriffe von außen, auch durch den Vermieter.

Nur in bestimmten Fällen darf der Vermieter eine Wohnungsbesichtigung durchführen, die er für Sie so schonend wie möglich gestalten muss.

Gründe für eine Wohnungsbesichtigung

Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter unter anderem ein Besichtigungsrecht, wenn er:

  • Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen durchführen
  • Mängel begutachten muss
  • die Wohnung nach der Kündigung einem Nachmieter zeigen möchte
  • einen Verkauf plant
  • den Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung hat
  • die Verletzung von Sorgfalts- und Obhutspflichten überprüfen möchte.

Weiterhin hat der Vermieter ein Zutrittsrecht zum Ablesen von Zählerständen, das ihn aber nicht zu einer Besichtigung der Räume berechtigt, sondern ihm nur den Aufenthalt erlaubt.

Keine von der Rechtsprechung anerkannten Gründe sind dagegen:

  • ein Verwalterwechsel
  • pure Neugier
  • ein turnusmäßiges Besichtigungsrecht, das eine Klausel im Mietvertrag vorsieht.

2. Wann umfasst das Besichtigungsrecht das Schlafzimmer?

Wenn ein konkreter Anlass besteht, darf der Vermieter auch Ihr Schlafzimmer betreten.

Haben Sie ihn zum Beispiel informiert, dass sich an der Wand im Schlafzimmer Schimmel gebildet hat, muss er sich die Stelle ansehen.

Steht eine Neuvermietung oder ein Verkauf der Wohnung an, ist das Schlafzimmer ebenfalls Gegenstand einer zulässigen Besichtigung.

Denn Ihr Vermieter hat ein Interesse daran, einem Nachmieter oder Käufer alle Räume der Wohnung zu zeigen.

Eine zusätzliche Voraussetzung bei der Neuvermietung ist allerdings, dass Ihr Mietverhältnis bereits wirksam gekündigt wurde, das Vertragsende also abzusehen ist.

Solange Sie noch mit Ihrem Vermieter darüber streiten, ob die Kündigung rechtmäßig ist, müssen Sie keine Interessenten in die Wohnung lassen.

Falls Ihre Wohnung bereits verkauft wurde und der neue Eigentümer sie noch nie gesehen hat, darf dieser ebenfalls einmalig zu einer Besichtigung kommen (AG München, Urteil vom 26.08.2021, Az.: 474 C 4123/21).

Auch der neue Eigentümer, der sich von den Zuständen im gesamten Mietobjekt überzeugen möchte, darf sich das Schlafzimmer ansehen.

Mitwirkungspflicht des Mieters

Als Mieter haben Sie vertragliche Nebenpflichten aus dem Mietverhältnis, so müssen Sie daran mitwirken, dass Ihr Vermieter sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll nutzen kann.

Dazu gehört, dass Sie Besichtigungen von Interessenten in einem bestimmten Umfang dulden müssen und einen erfolgreichen Vertragsschluss nicht bewusst behindern dürfen.

Sie dürfen allerdings auf Fragen nach Mängeln der Mietsache wahrheitsgemäß antworten.

Möchte der Interessent beispielsweise von Ihnen wissen, ob die Nachbarn ruhig sind oder die Heizung funktioniert, können Sie zutreffende Angaben machen.

Ihre Pflicht geht auch nicht so weit, dass Sie die Räume extra vor dem Besichtigungstermin verschönern oder gründlich reinigen müssen.

Es reicht, wenn Sie sie in einem üblichen Wohnzustand präsentieren.

3. Darf der Vermieter andere Leute ins Schlafzimmer führen?

Je nachdem, aus welchem Anlass die Besichtigung ansteht, darf der Vermieter bestimmte andere Personen hinzuziehen.

Möchte er Handwerksarbeiten durchführen lassen, darf er einen qualifizierten Handwerker mit ins Schlafzimmer bringen.

Hat er die Absicht, die Wohnung zu verkaufen oder neu zu vermieten, darf er Interessenten alle Räume zeigen.

In diesen Fällen hat er auch das Recht, einen Makler zur Besichtigung der gesamten Wohnung mitzubringen.

Bei der Besichtigung zur Neuvermietung darf der Vermieter Ihnen aber nicht beliebig viele Termine zumuten, sondern muss mehrere potenzielle Nachmieter möglichst zu einem Sammeltermin einladen.

Dabei sollte er die Anzahl der Personen mit Ihnen absprechen und sich an der Wohnungsgröße orientieren.

Eine Besichtigung mit drei bis vier weiteren Personen gilt zumeist als zumutbar, dagegen müssen Sie in einer kleinen Wohnung nicht 20 Besucher gleichzeitig empfangen.

Die Gerichte entscheiden einzelfallabhängig, wie viele Termine Sie als Mieter dulden müssen und welchen zeitlichen Umfang diese einnehmen dürfen.

Das LG Kiel gestand einem Mieter zu, nur einen Besichtigungstermin pro Woche zu gestatten (Urteil vom 01.06.1992, Az.: 1 S 26/91).

Andere Gerichte halten zwei Termine pro Woche oder auch nur drei Besichtigungen im Monat für hinnehmbar.

4. Kann ich dem Vermieter den Zugang zum Schlafzimmer verwehren?

Wenn Ihr Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung des Schlafzimmers hat, sollten Sie ihm den Zutritt nicht verwehren.

Sie dürfen zwar Ihr Hausrecht ausüben, mit einer Weigerung liefern Sie Ihrem Vermieter aber einen Kündigungsgrund.

Das LG Oldenburg entschied einen Fall, in dem der Vermieter mehrfach schriftlich den Mieter aufgefordert hatte, ihn zu einem Besichtigungstermin mit einem Handwerker zu empfangen (Urteil vom 03.08.2012, Az.: 6 S 75/12).

Nachdem seine Schreiben unbeantwortet geblieben waren, mahnte er den Mieter ab.

Da er weiterhin keine Reaktion bekam, sprach er die fristlose Kündigung aus.

Das Gericht hielt die Kündigung für rechtmäßig, da ein berechtigtes Interesse bestanden habe und die Weigerung des Mieters eine erhebliche Pflichtverletzung gewesen sei.

Wenn Sie eine zulässige Besichtigung verweigern, können Sie sich außerdem schadenersatzpflichtig machen.

Der Vermieter kann von Ihnen die entgangenen Einnahmen verlangen, die er aus der angestrebten Neuvermietung erzielt hätte.

Überdies kann der Vermieter sich dazu entscheiden, eine einstweilige Verfügung auf Zutrittsgewährung zu beantragen, für die Sie gegebenenfalls die Verfahrenskosten tragen müssen.

Wenn Ihr Vermieter eine Besichtigung verlangt, sollten Sie daher unbedingt Kontakt zu ihm aufnehmen.

Falls Ihnen der angesetzte Termin zeitlich nicht passt, schlagen Sie ihm zwei bis drei Alternativen vor.

5. Muss der Vermieter seine Besichtigung ankündigen?

Im Regelfall muss Ihr Vermieter Ihnen die Besichtigung mindestens drei Tage im Voraus ankündigen.

Bei nicht berufstätigen Mietern kann auch eine Frist von ein bis zwei Tagen genügen.

Nur ausnahmsweise, wenn eine erhebliche Gefahr für sein Eigentum besteht, darf er sofort um Einlass bitten, etwa wegen eines Wasserrohrbruchs.

Die üblichen Besichtigungstermine mit Nachmietern oder Kaufinteressenten muss Ihr Vermieter Ihnen schriftlich anmelden.

Aus dem Schreiben müssen Sie bereits den genauen Grund des Besuchs und die Anwesenheit weiterer Personen entnehmen können.

Die Termine sollten von Montag bis Samstag zur Tageszeit stattfinden.

Falls Sie tagsüber berufstätig sind, können Sie von sich aus die Abendstunden zwischen 19 und 21 Uhr als Alternative vorschlagen.

Bei der Besichtigung haben Sie immer das Recht auf Anwesenheit und können sich auch eine weitere Person als Zeugen einladen.

Bringt der Vermieter Begleiter mit, sind Sie berechtigt, sich von jedem Gast zur Identifizierung einen gültigen Personalausweis oder Reisepass zeigen zu lassen.

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