Darf der Vermieter das Grundstück betreten? (Juristin antwortet)

faktengeprüft

zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Darf der Vermieter das Grundstück betreten

Auf dem gemieteten Grundstück üben Sie ebenso das Hausrecht aus wie in Ihrer Wohnung.

Ihr Vermieter darf nur mit Ihrer Erlaubnis oder aus wichtigem Grund das Grundstück betreten.

Häufig ist aber nicht klar, ob Sie wirklich Mieter sind oder aber nur ein Mitbenutzungsrecht haben.

In diesem Artikel lesen Sie, in welchen Fällen Ihr Vermieter das Grundstück betreten darf und wie Sie sich gegen unerwünschte Besuche wehren können.

1. Darf der Vermieter das Grundstück des Mieters betreten?

Wenn Sie Mieter eines Grundstücks sind, darf Ihr Vermieter es nur betreten, wenn Sie es ihm erlauben oder wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Manchmal ist aber fraglich, ob Sie zusammen mit Haus oder Wohnung auch das umgebende Grundstück gemietet haben.

Haben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gemietet, räumt Ihnen der Mietvertrag zumeist nur ein Mitbenutzungsrecht an einem gemeinschaftlich genutzten Garten ein (mehr dazu hier).

Dann können Sie dem Eigentümer, der weiterhin eine Mitberechtigung hat, nicht verbieten, sich dort ebenfalls aufzuhalten.

Sind Sie dagegen Mieter, üben Sie allein das Hausrecht auf dem Grundstück aus.

Grundstücksmiete durch Vertrag oder nach der Verkehrsanschauung

Im günstigsten Fall können Sie Ihrem Mietvertrag genau entnehmen, ob Sie Mieter des Grundstücks sind und über welche Fläche sich dieses erstreckt.

Steht dagegen nichts im Mietvertrag, entscheidet die Verkehrsanschauung, ob Sie ein Grundstück zusammen mit dem Haus gemietet haben.

Die Rechtsprechung geht bei frei stehenden Einfamilienhäusern davon aus, dass der umgebende Garten im Regelfall zum Haus gehört (OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93).

Ohne eine Vereinbarung im Vertrag sind Sie also Mieter des gesamten Grundstücks.

Nur wenn der Vertrag ausdrücklich bestimmt, dass der Garten nicht mitvermietet wird, behält der Vermieter das Nutzungsrecht.

Im Mehrfamilienhaus gilt die umgekehrte Regel: Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Mitvermietung oder ein Mitbenutzungsrecht festlegt, haben Sie Nutzungsrechte am gesamten Grundstück.

Sonst beschränkt sich Ihr Begehungsrecht auf diejenigen Flächen, die Sie überqueren müssen, um ins Haus und in Ihre Wohnung zu gelangen.

2. Was zählt alles zum vermieteten Grundstück?

Zum Grundstück gehören das Erdreich, die Pflanzen, der Luftraum darüber und alle wesentlichen Bestandteile, das sind die dauerhaft mit dem Grundstück verbundenen Anlagen.

Alles, was zum Grundstück gehört, bleibt im Eigentum des Vermieters, aber Sie als Mieter haben während des Mietverhältnisses daran ein ausschließliches Nutzungsrecht.

Wesentliche Bestandteile

Nach § 94 I BGB sind wesentliche Bestandteile eines Grundstücks alle fest mit dem Grund und Boden verbundenen Sachen sowie Erzeugnisse, die im Zusammenhang mit dem Boden stehen.

Danach gehören Gebäude wie Schuppen, Garagen oder Gartenhäuschen untrennbar zum Grundstück.

Zäune, Brunnen, gemauerte Treppen und Steinbänke sind ebenfalls wesentliche Bestandteile.

Auch Obstbäume im gemieteten Garten gehören zum Grundstück.

Obwohl Ihr Vermieter Eigentümer ist, darf er nicht etwa in den Garten kommen und die Früchte ernten.

Sie als Mieter sind allein berechtigt, das Obst zu pflücken, denn die Ernte gehört zur üblichen Gartennutzung (AG Leverkusen, Urteil vom 14.12.1993, Az.: 28 C 277/93).

Entsprechend haben Sie auch das Recht, Wasser aus einem Brunnen auf dem Grundstück zu schöpfen (AG Görlitz, Urteil vom 26.04.2004, Az.: 2 C 0727/03).

Scheinbestandteile

Nicht zum Grundstück gehören die sogenannten Scheinbestandteile, das sind bewegliche Sachen, die nur vorübergehend in der Erde verankert wurden.

Bei der Abgrenzung kommt es nicht auf die Festigkeit der Verankerung an, sondern auf die Absicht, die Sache nur vorübergehend auf dem Grundstück zu installieren.

So zählen etwa Kinderschaukeln und Sandkästen, deren Nutzung nur für einen begrenzten Zeitraum geplant ist, zu den Scheinbestandteilen.

Wenn Sie als Mieter solche Scheinbestandteile einbringen, bleiben Sie Eigentümer und können sie beim Auszug wieder abmontieren und mitnehmen.

Komplizierter wird es dagegen, wenn Sie Bäume oder Sträucher einpflanzen.

Denn diese verbinden sich nach und nach durch Verwurzelung mit dem Erdreich und werden so zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks.

Dadurch wird der Vermieter automatisch Eigentümer der Pflanzen.

3. Ist das Betreten des Grundstücks Hausfriedensbruch?

Das vorsätzliche, widerrechtliche Betreten eines erkennbar abgegrenzten Grundstücks ist Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB.

Der Tatbestand ist u. a. erfüllt, wenn jemand in das “befriedete Besitztum” eines anderen eindringt oder darin unbefugt verweilt oder sich auf Aufforderung nicht entfernt.

Ein befriedetes Besitztum ist nach der Definition des OLG Frankfurt ein Grundstück, das der Berechtigte in äußerlich erkennbarer Weise gegen das unbefugte Betreten Dritter abgesichert hat, und zwar durch zusammenhängende Schutzwehren (Beschluss vom 16.03.2006, Az.: 1 Ss 219/05).

Als Schutzwehren eignen sich etwa Zäune, Hecken oder auch Grenzsteine.

Es ist nicht nötig, dass die Grundstücksgrenzen von hohen Mauern oder unüberwindbaren Zäunen umschlossen sind, auch eine vollständige Umrahmung wird nicht vorausgesetzt.

Es reichen zum Beispiel niedrige Büsche in gewissen Abständen oder ein kleines Mäuerchen aus.

Wenn Ihr Vermieter das Grundstück gegen Ihren Willen betritt, verwirklicht er den objektiven Tatbestand des Hausfriedensbruchs.

Er müsste außerdem vorsätzlich handeln, das heißt wissentlich und willentlich.

Zumindest muss ihm also bewusst sein, dass sie mit dem Betreten oder Verweilen nicht einverstanden sind.

Weiter setzt die Strafbarkeit voraus, dass das Betreten rechtswidrig ist.

Dies ist der Fall, wenn kein Rechtfertigungsgrund eingreift, zum Beispiel, weil die Begehung zur Abwehr einer akuten Gefahr nötig ist.

Schließlich macht sich nur derjenige strafbar, der schuldhaft handelt.

Sofern der Vermieter nicht schuldunfähig ist oder sich über rechtfertigende Umstände irrt, ist dies stets anzunehmen.

4. Wann darf der Vermieter das Grundstück betreten?

Der Vermieter hat unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, das Grundstück zu besichtigen, zum Beispiel, um notwendige Reparaturen durchzuführen oder Schäden zu begutachten.

Im Regelfall muss er sein Erscheinen einige Tage zuvor anmelden und Ihnen den konkreten Grund mitteilen.

Anerkannte Gründe für eine Besichtigung sind zum Beispiel:

  • geplanter Verkauf oder Neuvermietung,
  • Schadensbeseitigung,
  • Instandhaltungsmaßnahmen,
  • Verdacht auf vertragswidrige Nutzung und
  • Ablesen von Zählerständen.

Nur in akuten Notfällen darf er ohne Ankündigung das Grundstück betreten, um Schäden von seinem oder Ihrem Eigentum abzuwenden.

Ein solcher Notfall liegt beispielsweise vor, wenn ein Brand ausgebrochen ist oder aus einer undichten Leitung Gas oder Wasser ausströmt.

5. Was tun, wenn der Vermieter das Grundstück ungefragt betritt?

Kommt Ihr Vermieter gegen Ihren Willen auf das Grundstück, machen Sie ihm zunächst höflich klar, dass seine Anwesenheit nicht erwünscht ist.

Falls sich die Besuche trotzdem wiederholen sollten, können Sie die Miete mindern, ihm eine Unterlassungsklage und die fristlose Kündigung androhen sowie Strafanzeige erstatten.

Setzen Sie ein Schreiben auf und machen Sie darin einen konkreten Prozentsatz der Warmmiete als Mietminderung geltend.

Fordern Sie Ihren Vermieter weiterhin auf, das unbefugte Betreten des Grundstücks künftig zu unterlassen, und stellen Sie ihm andernfalls die Kündigung des Mietverhältnisses und eine Klage vor dem Zivilgericht in Aussicht.

Zusätzlich können Sie bei der Polizei eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs erstatten.

Verwandte Artikel:

Beliebte Artikel: