Darf der Vermieter durch die Fenster schauen? 5 wichtige Antworten

Darf der Vermieter durch die Fenster schauen? 5 wichtige Antworten

Fühlen Sie sich von Ihrem Vermieter beobachtet und kontrolliert?

Als Mieter haben Sie ein Recht auf Privatsphäre, das gegenüber dem Hauseigentümer ebenso gilt wie gegenüber allen anderen Personen.

Ein kurzer, flüchtiger Blick durch das offene Fenster stellt noch keine Belästigung dar.

Wenn Ihr Vermieter Sie aber anhaltend und nachweislich kontrolliert oder verfolgt, können Sie sich zivilrechtlich und eventuell strafrechtlich zur Wehr setzen.

Hier erfahren Sie, welche Kontrollrechte Ihr Vermieter hat und wie Sie gegen unzulässige Eingriffe in Ihre Privatsphäre vorgehen können.

1. Dürfen Vermieter durch die Fenster des Mieters schauen?

Ebenso wie Ihre Nachbarn oder andere Personen darf auch Ihr Vermieter grundsätzlich hinsehen, wo er möchte, und dabei zufällig durch einsehbare Fenster einen Blick in Ihre Wohnung erhaschen.

Der Vermieter darf jedoch seine Mieter keinesfalls gezielt beobachten oder ausspionieren.

Er hat zwar in bestimmten Fällen das Recht, sich ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen, dieses muss er aber im Rahmen einer ordnungsgemäß angekündigten Besichtigung ausüben.

Zwischen den üblichen interessierten Blicken und einer unzulässigen Kontrolle verlaufen die Grenzen fließend.

Ein Indiz für unerlaubtes Ausspionieren ist zum Beispiel, dass der Vermieter Hilfsmittel zur Hand nimmt.

Auch wenn er extra eine gute Sichtposition bezieht, geht sein Interesse über die natürliche menschliche Neugier hinaus.

Wirft Ihr Vermieter also im Vorbeigehen fast zwangsläufig einen Blick in Ihre riesige Fensterfront, können Sie es ihm nicht verübeln.

Nimmt er sich dagegen ein Fernglas und klettert extra auf sein Dach, um in Ihr Wohnzimmer zu schauen, liegt ein unzulässiger Eingriff in Ihre Privatsphäre vor.

Während Sie als Mieter geringfügige Eingriffe in Ihre Privatsphäre, die im Zuge des Zusammenlebens unvermeidbar sind, stets hinnehmen müssen, ist Ihre Intimsphäre vor Einblicken Dritter besonders stark geschützt.

Sie müssen keinesfalls dulden, dass Ihr Vermieter Ihnen etwa beim Duschen zusieht oder Sie im Schlafzimmer beobachtet.

In jedem Fall unzulässig ist es auch, wenn er ohne Ihre Erlaubnis Fotos oder Videoaufnahmen von Ihrer Wohnungseinrichtung oder von Ihnen anfertigt oder vielleicht sogar ohne Ihr Wissen Kameras in Ihren Räumen installiert hat.

2. Was tun, wenn mein Vermieter durch die Fenster schaut?

Vor neugierigen Blicken im üblichen Ausmaß können Sie sich nur schützen, indem Sie an einsehbaren Stellen Jalousien oder Vorhänge anbringen.

Sofern Ihr Vermieter Ihre Privatsphäre allerdings massiv verletzt, indem er Sie penetrant beobachtet oder verfolgt, können Sie zivilrechtlich und eventuell strafrechtlich gegen ihn vorgehen.

Zivilrechtliche Möglichkeiten

Sie können zunächst eine Mietminderung geltend machen, deren Höhe sich nach der Intensität des Eingriffs richtet.

Falls das gegenseitige Vertrauensverhältnis durch dauernde Belästigungen bereits nachhaltig gestört ist, können Sie auch fristlos kündigen.

Das AG München hatte über einen besonders schwerwiegenden Fall zu entscheiden:

Im Badezimmer war ein sogenannter venezianischer Spiegel angebracht, durch den der Vermieter seine Mieter ohne deren Wissen beobachten konnte. 

Das Gericht hielt eine 100%-ige Mietminderung für angemessen (AG München, Urteil vom 19.10.2006, Az.: 473 C 18682/06).

Außerdem sah es wegen der massiven Störung der Intimsphäre und des Persönlichkeitsrechts der Mieter eine fristlose Kündigung als gerechtfertigt an.

Weiterhin können Sie bei bestehender Wiederholungsgefahr auf Unterlassung klagen.

Falls Sie einen materiellen Schaden erlitten haben, kommt zusätzlich eine Klage auf Schadenersatz in Betracht.

3. Ist das Beobachten eine Straftat?

Im deutschen Strafrecht bestehen einige Lücken, nicht jeder Eingriff in die Privatsphäre wird von einem Tatbestand erfasst.

Eindeutig macht sich Ihr Vermieter strafbar, wenn er Sie oder Ihre Wohnungseinrichtung ohne Erlaubnis fotografiert oder filmt.

Denn dann liegt eine Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs nach § 201a StGB vor.

Ein weiterer Tatbestand, der beim Beobachten Ihrer Wohnung verwirklicht werden könnte, ist § 238 StGB, der sogenannte Stalking-Paragraph, der das “Nachstellen” unter Strafe stellt.

Diese Vorschrift setzt allerdings “Beharrlichkeit” und eine “schwerwiegende Beeinträchtigung der Lebensgestaltung des Opfers” voraus.

Das bloße Beobachten durch das einsehbare Fenster wird den Tatbestand in den meisten Fällen noch nicht erfüllen.

Ein Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) scheidet aus, solange der Vermieter die Schwelle zur Wohnung nicht überschreitet, sondern draußen vor dem Fenster bleibt.

Entgegen landläufiger Meinung gibt es auch keinen Tatbestand, der Voyeurismus unter Strafe stellt.

Ein “Spanner”, der sein Opfer nur beobachtet, kann strafrechtlich nicht belangt werden.

4. Welches Recht hat der Vermieter auf Details in der Wohnung?

Ein Vermieter hat als Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass die Mietsache erhalten bleibt, sie nicht vertragswidrig genutzt wird und in der Wohnung keine gefährlichen Zustände herrschen.

Deshalb darf er unter bestimmten Voraussetzungen eine Wohnungsbesichtigung vornehmen, die er Ihnen als Mieter allerdings im Voraus ankündigen muss.

Früher wurde in der Rechtsprechung die Meinung vertreten, dass Vermieter generell das Recht hätten, sich etwa alle ein bis zwei Jahre vom Zustand der Wohnung zu überzeugen.

Inzwischen hat der BGH im Jahr 2014 entschieden, dass Vermieter zur Wohnungsbesichtigung immer einen konkreten Anlass brauchen (Urteil vom 4.6.2014, Az.: VIII ZR 289/13, Rn.: 21).

Auch falls Ihr Formularmietvertrag eine Klausel enthält, die dem Vermieter Kontrollbesuche nach eigenem Ermessen erlaubt, ist diese Regelung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

5. Wann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht?

Anerkannte Gründe sind:

  • Prüfung auf Mängel der Mietsache
  • Durchführung von Schönheitsreparaturen
  • Beseitigung von Gefahrenquellen
  • geplante Modernisierung
  • Ablesen und Austausch von Messeinrichtungen
  • Verdacht auf Vertragsverletzungen
  • geplanter Verkauf der Wohnung
  • Ende des Mietverhältnisses und
  • Verwalterwechsel.

Modalitäten der Wohnungsbesichtigung

Vermieter müssen ihr Besichtigungsrecht so schonend wie möglich ausüben, dazu gehört, dass sie ihren Besuch rechtzeitig ankündigen.

Die Rechtsprechung lässt bei nicht berufstätigen Mietern zumeist einen Vorlauf von 24 Stunden genügen.

Ist der Mieter berufstätig, halten einige Gerichte drei Tage, andere bis zu zwei Wochen für ausreichend.

Ausnahmsweise wird die Anmeldefrist bei drohender Gefahr entbehrlich, zum Beispiel bei einem Leck in der Gasleitung.

Die Besichtigung muss grundsätzlich an einem Werktag stattfinden und soll den Mieter weder in den frühen Morgen- noch in den späten Abendstunden stören.

Während der Wohnungsbegehung hat der Mieter ein Anwesenheitsrecht.

Je nach Anlass darf der Vermieter unter Umständen weitere Personen mitbringen, zum Beispiel einen Makler, Kaufinteressenten oder Nachmieter.

Er darf sich bei der Besichtigung nicht wahllos durch alle Räume bewegen, sondern muss sich auf die Stellen beschränken, an deren Begutachtung er ein berechtigtes Interesse hat.

Fotos oder Videoaufnahmen darf er im Regelfall nicht anfertigen.

Er hat zum Beispiel nicht das Recht, Bilder der Innenausstattung im Internet zu veröffentlichen, um damit Käufer oder Mieter zu finden.

Nur ausnahmsweise darf er Fotos zu Beweiszwecken erstellen, wenn er zum Beispiel Schäden dokumentieren möchte.

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