Darf der Vermieter den Garten verändern? 6 wichtige Fakten

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Darf der Vermieter den Garten verändern

Ihr Vermieter darf sich in Ihre Gartengestaltung grundsätzlich nicht einmischen.

Ohne seine Erlaubnis dürfen Sie jedoch keine Bäume und Sträucher fällen und keine baulichen Veränderungen vornehmen, etwa einen Swimmingpool oder ein Gartenhaus errichten.

Im Übrigen darf der Vermieter nur eingreifen, um gefährliche Zustände zu beseitigen oder nötige Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen.

Erfahren Sie jetzt, was Sie als Gartenmieter im Rahmen der üblichen Nutzung alles dürfen und was Ihnen der Vermieter verbieten kann.

1. Dürfen Vermieter den Garten der Mieter verändern?

Die Gartengestaltung ist allein Sache des Mieters, der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen eingreifen.

Sowohl im gemieteten als auch im mit genutzten Garten dürfen Sie als Mieter grundsätzlich frei entscheiden, was Sie wo anpflanzen möchten.

Ebenso können Sie nach Ihren Wünschen Kinderspielgeräte, Gartenmöbel oder einen Grill aufstellen.

Der Vermieter darf allerdings gegen gefährliche Zustände vorgehen.

Wird ein Baum beispielsweise so groß, dass er ein Sicherheitsrisiko darstellt, kann der Vermieter ihn fällen lassen.

Außerdem darf er notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen, um den Garten im ursprünglichen Zustand zu erhalten.

Wesentliche Veränderungen darf er dabei aber nicht vornehmen.

2. Welche Rechte hat der Vermieter am Garten?

Wenn ein Eigentümer seinen Garten vermietet, gibt er das Nutzungsrecht vollständig an den Mieter ab.

Er übt auch kein Hausrecht mehr im Garten aus, da auch dieses jetzt dem Mieter zusteht.

Allerdings bleibt er als Eigentümer mittelbarer Besitzer.

Das bedeutet, dass er Dritten gegenüber Abwehransprüche geltend machen kann, wenn er bemerkt, dass diese widerrechtlich den Garten betreten und Inventar stehlen.

Gegenüber Ihnen als Mieter hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass er den Garten nach dem Ende der Mietzeit in dem Zustand zurückbekommt, in dem er ihn übergeben hat.

Während der Dauer des Mietverhältnisses kann er unter Umständen von Ihnen verlangen, dass Sie den Garten in einem gepflegten Zustand halten und nicht verwildern lassen.

Ob Sie zur Gartenpflege verpflichtet sind, hängt von der Art der gemieteten Immobilie und der Ausgestaltung des Mietvertrages ab.

3. Wer muss den Garten pflegen?

Die Gartenpflege im Mehrfamilienhaus ist Sache des Vermieters.

Nur wenn der Vertrag Sie ausdrücklich zur Gartenpflege verpflichtet, müssen Sie diese übernehmen.

Bei einem Einfamilienhaus mit umliegendem Garten entscheidet die Rechtsprechung dagegen uneinheitlich.

Einige Gerichte nehmen an, dass nach der Verkehrsanschauung nicht nur der Garten automatisch mitvermietet wird, sondern der Mieter auch zur Pflege verpflichtet ist.

Andere verlangen eine vertragliche Regelung, um die Gartenpflege dem Mieter aufzuerlegen. 

Sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch Einfamilienhäuser enthalten aber die meisten Mietverträge eine eindeutige Vereinbarung, nach der derjenige, der den Garten nutzen darf, ihn auch pflegen muss.

Sofern den Mieter demnach die Pflicht zur Gartenpflege trifft, muss er nur solche einfachen Arbeiten verrichten, die keine Fachkenntnisse voraussetzen, zum Beispiel Rasen mähen und Unkraut jäten (LG Siegen, Urteil vom 13.09.1990, Az.: 3 S 211/90).

Soll dagegen der Rasen vertikutiert oder ein Baum gefällt werden, bleibt der Vermieter in der Pflicht und muss gegebenenfalls Fachleute beauftragen.

Außerdem haben Sie als Mieter bei der Ausführung der Gartenarbeit einen großzügigen Ermessensspielraum.

Sie müssen nicht jederzeit für einen akkuraten, vorzeigbaren Zustand sorgen.

Es reicht, wenn Sie in übersichtlichen Abständen den Rasen mähen und mindestens einmal im Jahr die Hecke stutzen.

Sofern Sie den Garten allerdings gar nicht pflegen, sodass dieser auf objektive Beobachter einen gänzlich verwilderten Eindruck macht, darf der Vermieter einschreiten.

Er muss Sie zuerst auffordern, Ihrer Pflicht zur Gartenpflege nachzukommen.

Wenn Sie darauf nicht reagieren, kann er eine Leistungsklage beim Zivilgericht einreichen oder sich im Wege der Ersatzvornahme helfen.

Das bedeutet, dass er einen Gärtnereibetrieb beauftragen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen darf.

4. Welche Rechte haben Mieter am Garten?

Gartenmieter dürfen den Garten so nutzen, wie es der Mietvertrag oder die in Bezug genommene Hausordnung vorsieht.

Fehlt eine detaillierte vertragliche Regelung, dürfen Sie als Mieter alles tun, was nach der Rechtsprechung zur bestimmungsgemäßen Gartennutzung gehört.

Die übliche Gartennutzung umfasst zum Beispiel:

  • Feste feiern und grillen
  • Kinder spielen lassen
  • Freizeit verbringen
  • Gartenmöbel aufstellen
  • Sandkasten, Schaukel und Trampolin aufbauen
  • Blumenbeete anlegen
  • einen Zaun errichten
  • einen Teich anlegen
  • eine Hundehütte aufstellen und
  • Obst ernten.

Bei alledem müssen Sie darauf achten, die vorgesehenen Ruhezeiten einzuhalten, damit Sie Ihre Nachbarn nicht belästigen.

Außerdem dürfen Sie keine Pflanzen anbauen, die unter das Betäubungsmittelgesetz fallen.

Verboten sind neben Cannabis beispielsweise auch Schlafmohn und Arzneimohn sowie Aztekensalbei und Cocasträucher.

5. Wie stark dürfen Mieter den Garten verändern?

Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Sie im Garten grundsätzlich keine baulichen Veränderungen vornehmen.

Eine genehmigungsbedürftige Veränderung ist zum Beispiel der Einbau eines Schwimmbeckens (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 09.08. 2018, Az.: 2 U 9/18).

Ob Sie ein Gartenhäuschen errichten dürfen, hängt von der Größe und Art der Nutzung des Gartens sowie der Größe des Gartenhäuschens ab.

Im Regelfall müssen Sie den Vermieter um Erlaubnis fragen.

Nur ausnahmsweise kann auf einem großen Gartengrundstück die Errichtung eines Geräteschuppens zur üblichen Nutzung gehören.

Vorhandene Bäume und Sträucher dürfen Sie regelmäßig nicht ohne Zustimmung des Vermieters entfernen.

Sie dürfen Gehölze nur ausnahmsweise fällen, wenn sie von Krankheiten befallen sind oder Sicherheitsrisiken darstellen.

Falls Sie selbst Bäume oder Sträucher pflanzen möchten, denken Sie daran, dass Sie diese nur problemlos wieder entfernen können, solange sie noch klein sind.

Ihr Vermieter hat aber bei Ihrem Auszug einen Anspruch auf Herstellung des Originalzustands.

Dann müssen Sie unter Umständen professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, um die Gehölze unbeschädigt wieder auszupflanzen.

Nehmen Sie nur solche Veränderungen ohne Absprache vor, die Sie leicht wieder rückgängig machen können.

6. Kann der Vermieter dem Mieter Vorschriften zur Gartennutzung machen?

Ihr Vermieter kann mit Ihnen vertraglich frei vereinbaren, welche Nutzung des Gartens er Ihnen erlaubt.

Wenn Sie keine detaillierte Vereinbarung getroffen haben, darf er Ihnen die bestimmungsgemäße Nutzung des Gartens nicht untersagen.

Oft regeln die Parteien im Mietvertrag oder in der Hausordnung die Modalitäten der Nutzung.

Sowohl individuelle Vereinbarungen als auch Klauseln in Formularverträgen sind zumeist wirksam.

Ein Vermieter darf auch konkrete Verhaltensregeln für den Gemeinschaftsgarten aufstellen.

So hielt das LG Berlin die Regelung in der Hausordnung für zulässig, dass alle Mieter ihre Gartenmöbel nach jeder Benutzung wieder einräumen müssen und sie nicht dauerhaft im Freien stehen lassen dürfen (Urteil vom 27.01.2006, Az.: 63 S 287/05).

Der Vermieter darf auch mit Ihnen vereinbaren, dass ein Teil des Gartens ein reiner Ziergarten sein soll, der von niemandem betreten werden darf.

Er kann per Vertrag das Fußballspielen auf dem Rasen untersagen und sogar ein generelles Grillverbot verhängen.

Solche Regeln und Verbote darf Ihr Vermieter aber nicht einseitig anordnen, sondern sie sind nur im Rahmen einer beiderseitigen vertraglichen Vereinbarung gültig.

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