Darf der Vermieter die Ferienwohnung betreten? (Juristin antwortet)

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zuletzt aktualisiert vor über einem Monat von Elke Geyer

Darf der Vermieter die Ferienwohnung betreten

Ohne eine vertragliche Regelung darf der Vermieter Ihre Ferienwohnung nur betreten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Viele Beherbergungsverträge sehen deshalb ausdrücklich ein Zutrittsrecht vor, das dem Vermieter zu bestimmten Uhrzeiten und zu genau bezeichneten Zwecken das Betreten erlaubt.

Diese vertraglichen Vereinbarungen sind zumeist gültig, sogar als Klauseln in Standardverträgen.

Erfahren Sie jetzt, wann Sie den Zutritt des Vermieters in der Ferienwohnung dulden müssen und was Sie gegen widerrechtliches Eindringen unternehmen können.

1. Darf der Vermieter die Ferienwohnung in Abwesenheit der Gäste betreten?

Der Vermieter einer Ferienwohnung hat kein allgemeines gesetzliches Zutrittsrecht.

Ohne Erlaubnis des Mieters darf er die Ferienwohnung regelmäßig nur betreten, wenn dies zur Instandhaltung erforderlich ist oder wenn eine akute Gefahr für sein Eigentum oder das Eigentum der Gäste droht.

Im ersten Fall hat der Mieter ein Anwesenheitsrecht, nur bei drohender Gefahr darf der Vermieter auch in dessen Abwesenheit eintreten.

Sie können natürlich beim Vertragsschluss frei verhandeln und Ihrem Vermieter ein umfangreiches Zutrittsrecht gewähren, wenn Sie es möchten.

Wenn Sie aber einen Mustervertrag mit vorformulierten Textpassagen unterschreiben, sind diese Klauseln nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam.

Unwirksame und wirksame Klauseln

Klauseln in vorgefertigten Musterverträgen unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB, gemäß § 307 BGB dürfen sie einen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen.

Der BGH hat im Jahr 2014 entschieden, dass alle Klauseln in Mietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligen, die dem Vermieter ein anlassloses Besichtigungsrecht einräumen (Urteil vom 04. Juni 2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Eine wirksame Klausel muss also einen konkreten Grund der Begehung nennen.

Außerdem verlangt die Rechtsprechung eine vorherige Ankündigung oder ein übersichtliches Zeitfenster.

Bei Ferienwohnungen übernimmt der Vermieter häufig zusätzliche Leistungen, wie etwa den Wechsel der Bettwäsche und der Handtücher oder die Reinigung der Räume.

Dafür muss in den Vertrag eine explizite Zugangsregelung aufgenommen werden, üblich ist zum Beispiel: “Der Vermieter darf täglich zwischen 15 und 16 Uhr die Wohnung betreten, um die Wäsche zu wechseln“.

Verbreitet ist es auch, die Modalitäten des Zutritts in der Hausordnung detailliert zu regeln und im Vertrag auf diese Bezug zu nehmen.

2. Gelten für Ferienwohnungen andere Zutrittsregeln als für „normale“ Mietwohnungen?

Für Ferienwohnungen gelten keine Sonderbestimmungen hinsichtlich des Zutrittsrechts: Ob Sie vorübergehend oder dauerhaft mieten, Sie haben stets das Recht auf Privatsphäre in Ihrer Wohnung.

Bei Ferienimmobilien innerhalb Deutschlands kommt das deutsche Mietrecht oder das deutsche Reisevertragsrecht des BGB zur Anwendung.

Wenn Sie Ihre Unterkunft als einzelne Reiseleistung direkt bei einem privaten Vermieter buchen, ist das Mietrecht nach § 535 ff. BGB einschlägig.

Buchen Sie dagegen bei einem Veranstalter mehrere einzelne Reiseleistungen, die zusammen einen erheblichen Anteil der Reise ausmachen, zum Beispiel Anfahrt und Unterbringung, kommt das Reiserecht nach § 651 a ff. BGB zum Zug.

Das Reiserecht greift auch dann, wenn Sie nur Ihre Unterkunft bei einem gewerblichen Vermieter direkt buchen.

Im Hinblick auf das Zutrittsrecht des Vermieters ergeben sich aus der Anwendung des Mietrechts und des Reiserechts aber keine Unterschiede.

Auch im Reiserecht müssen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Anforderungen der §§ 305 ff. BGB genügen.

Welches nationale Recht gilt?

Bei Ferienimmobilien im Ausland kommt im Regelfall das Recht des Staates zur Anwendung, in dem die Immobilie liegt.

Bei Streitigkeiten mit dem Vermieter müssen Sie vor Ort gegen ihn klagen.

Ausnahme: Sowohl Sie als Mieter als auch Ihr Vermieter sind in Deutschland ansässig und die Ferienwohnung befindet sich innerhalb der EU.

Dann können Sie den Vermieter vor dem deutschen Zivilgericht verklagen, und der Fall wird nach deutschem Recht entschieden.

3. Spielt es eine Rolle, wie lange die Gäste die Ferienwohnung mieten?

Ob Sie eine Ferienwohnung für einen Tag oder aber für die ganze Sommersaison mieten, der Vermieter muss sich an die Bestimmungen des Vertrages oder die gesetzlichen Vorgaben des Miet- oder Reiserechts halten.

Bei einer langen Nutzung über eine Urlaubssaison hinaus handelt es sich möglicherweise aber nicht mehr um eine Ferienwohnung.

Ihr Vermieter darf jedoch weder im regulären Wohnraummietverhältnis noch bei der vorübergehenden Beherbergung grundlos und ohne Erlaubnis die Wohnung betreten.

4. Wann darf der Vermieter die Ferienwohnung betreten?

Ein Zutrittsrecht des Vermieters kommt infrage bei:

  • vertraglicher Erlaubnis
  • notwendigen Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a und § 551 d BGB)
  • Notfall (§ 229 BGB) und
  • sonstigem Zutrittsrecht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Ihr Vermieter darf die Ferienwohnung betreten, wenn der Vertrag ihm wirksam ein Zutrittsrecht einräumt.

Ein solches Recht kann sich weiterhin aus dem Gesetz ergeben, wenn zum Beispiel Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind.

Bei der kurzfristigen Vermietung einer Ferienimmobilie kommen aber nur solche Arbeiten in Betracht, durch die ein bereits eingetretener Schaden behoben oder eine akut drohender Schaden verhindert werden soll.

Denn die üblichen Modernisierungsmaßnahmen, die nicht dringend erledigt werden müssen, kann der Vermieter nach Ihrer Abreise durchführen.

Je nachdem, ob es sich um eine Bagatellmaßnahme handelt oder nicht, muss er die notwendigen Arbeiten gegebenenfalls ankündigen.

Den Zutritt selbst muss er stets anmelden, es sei denn, es besteht Gefahr im Verzug, weshalb ein sofortiges Einschreiten geboten ist.

Blumengießen

Nur wenn der Vertrag ein wirksames Betretungsrecht vorsieht, darf der Vermieter die Wohnung begehen und bei der Gelegenheit auch die Blumen gießen.

Denn der Schaden, der durch vertrocknete Zimmerpflanzen entstehen kann, wäre zumeist zu gering, um ein Eindringen in die Privatsphäre der Mieter ohne vertragliche Ermächtigung zu rechtfertigen.

Fenster schließen

In bestimmten Fällen kann durch offene Fenster eine erhebliche Gefahr für das Eigentum des Vermieters oder der Mieter ausgehen.

Wenn der teure Parkettboden vor Starkregen geschützt werden muss oder Wertgegenstände der Gäste durch Wasser zerstört werden könnten, darf der Vermieter Abhilfe schaffen.

Heizung oder Klimaanlage ein-/ausschalten

Meistens wird die Energieverschwendung nicht so stark ins Gewicht fallen, dass ein sofortiges Eingreifen des Vermieters gerechtfertigt wäre.

Es kommt allerdings darauf an, wie lange die Mieter abwesend bleiben.

Weiß der Vermieter beispielsweise, dass die Gäste für zwei Wochen zum Wandern aufgebrochen sind, während die Klimaanlage auf höchster Stufe läuft, kann sein Einschreiten geboten sein.

5. Was tun, wenn der Vermieter die Ferienwohnung unerlaubt betritt?

Falls Ihr Vermieter Ihre Ferienwohnung widerrechtlich betritt, können Sie Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs erstatten.

Zivilrechtlich können Sie unterschiedliche Ansprüche geltend machen, je nachdem, ob Reiserecht oder Mietrecht anwendbar ist.

Nach dem Mietrecht dürfen Sie die Miete mindern (§ 536 BGB) oder auch den Vertrag fristlos kündigen (§ 543, § 569 BGB), falls die Beeinträchtigungen so schwerwiegend sind, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar sein sollte.

Im Reisevertragsrecht können Sie wegen eines Reisemangels den Preis mindern (§ 651m BGB) oder kündigen (§ 651l BGB).

Außerdem können Sie nach dem Reiserecht Schadenersatz wegen entgangener Urlaubsfreude verlangen (§ 651n BGB), während ein solcher Anspruch im Mietrecht nicht besteht.

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